L’immobilier est souvent considéré comme un indicateur de la santé globale de l’économie du pays. Plusieurs facteurs clés les relient et les font varier ensemble.
Pourtant, on remarque une solidité singulière de l’immobilier comme classe d’actif. Malgré les crises économiques qui ont pu avoir lieu, il s’est toujours montré résilient sur le long terme et, par conséquent, un choix d’investissement pertinent comme valeur refuge.
Pourquoi l’immobilier est-il un bon indicateur de santé économique ? Comment expliquer sa résilience sur le long terme et son statut de valeur refuge ? Cette résilience concerne-t-elle tous les types de biens ? C’est ce que PATRIMOLINK va tenter de vous expliquer dans cet article !
Pourquoi l’immobilier est-il un bon indicateur de santé économique ?
L’immobilier est considéré par les économistes comme un indicateur avancé de l’économie. Autrement dit, il fait partie des statistiques ou des données économiques qui précèdent les tendances économiques générales. Elles peuvent être utilisées pour prédire la direction future de l’économie.
L’immobilier est un bon indicateur de santé économique pour plusieurs raisons, notamment ses liens étroits avec divers aspects de l’économie.
Sa sensibilité aux conditions économiques, comme les variations des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt affectent directement le marché immobilier. Des taux bas encouragent l’emprunt et l’achat de propriétés, stimulant ainsi le marché immobilier. Inversement, des taux élevés peuvent ralentir les achats immobiliers.
Son « effet multiplicateur » via l’activité de construction et les dépenses associées. La construction immobilière génère de nombreux emplois dans le secteur de la construction et dans les industries connexes (fabrication de matériaux, transport, etc.). Une augmentation des projets de construction indique souvent une croissance économique, et inversement. L’achat de biens immobiliers entraîne des dépenses supplémentaires (meubles, appareils électroménagers, services de rénovation) qui stimulent l’économie locale.
L’effet de richesse qu’il entraîne et se mesure par la valeur nette des ménages. Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, la valeur nette des propriétaires augmente également. Cet effet de richesse stimule la consommation, un moteur clé de la croissance économique.
Son rôle d’indicateur de confiance pour les ménages et les investisseurs. Le marché immobilier reflète ainsi la confiance des consommateurs et des investisseurs dans l’économie. Une augmentation des transactions immobilières et des prix peut indiquer une confiance accrue, tandis qu’une baisse peut signaler une incertitude ou des inquiétudes économiques.
L’immobilier est un bon indicateur de santé économique en raison de son lien direct avec les taux d’intérêt, l’emploi, la consommation, la confiance des consommateurs et des investisseurs. Les autorités monétaires et fiscales surveillent donc de près le marché immobilier, tout comme les investisseurs aguerris.
La politique du logement en France vise en priorité à répondre à la très forte demande de logements actuelle. En effet, les dynamiques démographique et sociologique de la France augmentent le besoin de biens, sans que l’offre n’y réponde efficacement. Ses principales mesures sont le soutien à la construction de nouveaux logements (notamment sociaux) en zones tendues, les incitations fiscales à l’investissement locatif, et la régulation du marché locatif.
Dans ce contexte, le prix des propriétés tend à se valoriser, et le montant des loyers à augmenter régulièrement. Dans un contexte inflationniste, l’investissement dans la pierre a prouvé sa résistance.
Pourquoi l’immobilier est considéré comme une valeur refuge ?
L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge pour plusieurs raisons, notamment sa stabilité relative, sa capacité à générer des revenus et sa protection contre l’inflation.
Il se montre stable et tangible.
L’immobilier est un actif physique et tangible. Contrairement aux actions ou obligations, qui sont des instruments financiers abstraits, un bien immobilier est quelque chose de concret que l’on peut voir et utiliser. Historiquement, les prix de l’immobilier ont montré une volatilité moindre par rapport aux marchés boursiers. Bien que les prix de l’immobilier puissent fluctuer, ces fluctuations sont généralement plus modérées et moins fréquentes que celles des marchés financiers.
Pour comparaison : En 2022, les prix des logements anciens en France ont augmenté de 6,4% par rapport à l’année précédente, selon l’Insee. Selon l’Observatoire des Loyers de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), les loyers ont augmenté de 1,3% en 2022. En 2022, le CAC 40 (indice boursier des 40 plus grandes entreprises cotées en France) a connu une baisse de 9,5%, passant de 7 153 points au début de l’année à 6 475 points à la fin de l’année. La volatilité des marchés boursiers, mesurée par l’indice VIX, a été relativement élevée en 2022, reflétant l’incertitude et les fluctuations importantes des cours des actions.
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Exemples Chiffrés Récents Achat d’un appartement à Lyon : Prix d’achat de 300 000 € en 2020. Augmentation de valeur : En 2022, la valeur de l’appartement a augmenté de 5% par an, soit une valeur de 330 000 € après deux ans. Loyers perçus : 12 000 € par an, soit un rendement locatif brut de 4%. Exemple d’investissement boursier Investissement de 300 000 € dans le CAC 40 : Valeur initiale de l’investissement en 2020. Fluctuation des valeurs : En 2022, la valeur de l’investissement aurait baissé de 9,5%, soit une perte en capital de 28 500 €. Dividendes perçus : Supposons un rendement de dividendes de 4,5%, soit 13 500 € par an. |
Il génère des revenus passifs réguliers
Mis en location, les biens immobiliers peuvent générer des revenus locatifs constants. Pour de nombreux investisseurs, cette source de revenus passifs est un facteur clé, car elle fournit un flux de trésorerie stable indépendamment des conditions du marché. Les risques d’impayés existent, mais ils restent rares (quelques pourcents), et sont facilement assurables.
Il protège contre l’inflation
L’immobilier a tendance à apprécier en valeur sur le long terme. Même si les prix peuvent baisser temporairement, la tendance générale est à la hausse. Cette appréciation peut souvent dépasser le taux d’inflation, protégeant ainsi le pouvoir d’achat des investisseurs.
Les loyers augmentent avec l’inflation, via l’IRL (Indice de revalorisation des Loyers) calculé trimestriellement pas l’Insee. Cela signifie que les propriétaires peuvent ajuster les loyers pour compenser l’augmentation des coûts de la vie, préservant ainsi la valeur réelle de leurs revenus locatifs. Même plafonné (temporairement) à 3,5% en France métropolitaine, il voit une belle valorisation.
Il permet de diversifier ses actifs
Investir dans l’immobilier permet de diversifier un portefeuille d’investissements, pour réduire le risque global. De la même manière, différents produits immobiliers (Nue-Propriété, locatif de court ou long terme, SCI, résidences de services…) permettent de mieux contrôler le risque (inhérent à tout investissement) et d’optimiser son patrimoine global.
Il offre des avantages fiscaux non négligeables
En France, il existe de nombreux avantages fiscaux associés à l’investissement immobilier. Par exemple (entre autres) : le déficit foncier, les abattements forfaitaires du statut LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) et les amortissements du LMP (Location Meublée Professionnelle) ou les exonérations de plus-value. Ces dispositifs contribuent à améliorer le rendement net d’un l’investissement.
Il bénéficie d’une vraie sécurité juridique
En France, la propriété immobilière (achat, vente, transmission, financement) est protégée par des cadres juridiques robustes, offrant une sécurité aux investisseurs. Les droits de propriété sont bien définis et protégés, ce qui réduit les risques de perte. Pour la majorité des Français, posséder un bien immobilier procure un sentiment de sécurité et de stabilité. C’est un actif que l’on peut utiliser, habiter ou transmettre à la génération suivante.
L’immobilier est considéré comme une valeur refuge en raison de sa stabilité, de sa capacité à générer des revenus, de sa protection contre l’inflation, de ses avantages fiscaux et de sa sécurité juridique. Ces facteurs combinés en font un choix attractif pour les investisseurs cherchant à protéger et à diversifier leur capital.
Comment expliquer la résilience de l’immobilier en France ?
La résilience de l’immobilier en France peut être expliquée par plusieurs facteurs économiques, sociaux et politiques qui contribuent à sa stabilité et à sa robustesse.
Une demande structurelle forte en lien avec la croissance démographique et l’urbanisation
La population française continue de croître, ce qui génère une demande constante de logements. Les tendances démographiques, y compris le vieillissement de la population et l’augmentation du nombre de ménages (séparations en hausse), augmentent également la demande pour des types spécifiques de logements (par exemple, des appartements pour les personnes âgées ou des maisons pour les divorcés).
La concentration de la population dans les grandes villes et les zones métropolitaines (Paris, Lyon, Marseille, etc.) crée une forte demande de logements urbains. Cette urbanisation contribue à la stabilité du marché immobilier dans ces zones, mais pas uniquement. Les villes moyennes bien connectées ont démontré leur attractivité, ainsi que les littoraux.
Un investissement comme valeur refuge avec des perspectives de rendements sûrs
Nous en avons parlé plus haut, l’immobilier est perçu comme un investissement sûr et stable, surtout en période d’incertitude économique. Les rendements locatifs et la valorisation du capital rendent l’investissement immobilier attractif, comparé à d’autres placements financiers qui peuvent offrir des rendements plus incertains.
La réglementation environnementale et la planification urbaine de plus en plus strictes
La réglementation stricte sur l’utilisation des sols et la planification urbaine limite l’offre de nouveaux logements, surtout dans les zones urbaines denses. Cette limitation de l’offre, combinée à une demande forte, contribue à la résilience des prix immobiliers. Les normes de construction élevées et les exigences en matière de performance énergétique assurent que les logements en France sont de bonne qualité, ce qui maintient leur attractivité et leur valeur à long terme.
L’attachement à la propriété, l’héritage et la transmission
La culture française valorise la propriété immobilière. Posséder son logement est un objectif important pour de nombreux Français, ce qui soutient la demande de logements. L’immobilier est souvent utilisé comme moyen de transmission de patrimoine entre les générations, renforçant l’attrait pour l’achat et la détention de biens immobiliers.
La stabilité politique, économique et juridique de la France
L’hexagone bénéficie d’une stabilité politique et économique durables, ce qui rassure les investisseurs et soutient la confiance dans le marché immobilier. La France est un état de droit, où les tribunaux sont indépendants. On y emprunte de surcroît à taux fixes, ce qui y rend l’investissement particulièrement sûr.
La résilience de l’immobilier en France est le résultat d’une combinaison de facteurs démographiques, économiques, culturels, réglementaires et politiques. Cette résilience rend l’immobilier un investissement attractif et stable, capable de résister aux fluctuations économiques et aux crises.
Tous les biens immobiliers sont-ils des investissements résilients ?
Tous les investisseurs le savent, tous les biens immobiliers ne sont pas nécessairement des investissements résilients. La résilience d’un investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation, le type de bien, les tendances économiques locales, et la gestion du bien.
La localisation est un facteur clé. À la question où investir, de multiples réponses sont possibles. Tout va dépendre de la stratégie d’investissement. Les biens immobiliers situés dans des quartiers prisés ou en développement sont souvent plus résilients car ils attirent plus facilement les acheteurs et les locataires, et leur valeur a tendance à augmenter avec le temps. En ce sens, les grandes villes restent évidemment une valeur sûre, mais elles sont plus chères au m².
Le type de bien est également important. Neuf ou ancien, le choix est ouvert, mais ce qui l’est moins, c’est l’état de ce bien. Le durcissement de la législation environnementale condamne les logements trop énergivores à l’interdiction de location à moyen terme : les logements classés G à compter de 2025, les classés F à compter de 2028, les classés E à compter de 2034. Investir dans un bien neuf ou remis à neuf, répondant aux dernières normes environnementales est une condition sine qua non pour en tirer des revenus sur le long terme de façon sereine. Les Notaires sont parvenus à chiffrer le manque à gagner d’un logement mal isolé au travers de la « valeur verte ».
Les tendances économiques locales ne sont pas à négliger non plus. Elles influencent directement la demande, la valorisation, et la rentabilité des biens immobiliers. En analysant soigneusement les indicateurs économiques locaux, tels que l’emploi, la croissance économique, les infrastructures, et les tendances démographiques, les investisseurs peuvent mieux évaluer les risques et les opportunités, et ainsi prendre des décisions d’investissement plus résilientes.
Enfin, la mise en gestion est la pierre d’angle d’un investissement résilient. Elle est cruciale pour la rentabilité de l’investissement. Si elle est efficace, elle contribue à maximiser les revenus, à minimiser les coûts et les risques, et à maintenir ou augmenter la valeur du bien. Comment ? Elle optimise les revenus via une fixation de loyer adéquate et une sélection des locataires appropriée. Elle permet de réduire la vacance locative (et donc les pertes), mais aussi de prévenir la dégradation de l’actif (maintenance, rénovations). Enfin, elle assure la mise en conformité légale et fiscale de l’investissement, notamment grâce à une gestion financière et comptable conforme.
La résilience d’un bien n’est donc pas une affaire de hasard, mais de choix informés.
L’immobilier français a prouvé sa pertinence et sa résilience au travers des années. Sûr, diversifié et rentable, il s’est imposé comme une valeur refuge. Indicateur essentiel des analyses économiques, il reste néanmoins perméable aux fluctuations de la santé globale de l’économie. C’est pourquoi le choix d’un investissement doit se faire en connaissance de cause, afin qu’il soit le plus durable possible. Identifier ces opportunités, c’est le travail de PATRIMOLINK pour vous!
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