La rentabilité est l’un des sujets déterminants d’un projet d’investissement, il est aussi l’un des plus soumis à discussion. Mise en avant avec des chiffres alléchants par certains acteurs du secteur comme un argument de vente, elle est pourtant délicate à appréhender pour ne pas induire en erreur. Quels sont les éléments qui permettent de la calculer ? Rentabilité brute, rentabilité nette, de quoi parle-t-on ? Qu’est-ce qui peut plomber votre rentabilité ? Patrimolink vous propose quelques notions à connaître pour mieux comprendre le concept de la rentabilité et lui donner sa juste place dans votre projet d’investissement.
La rentabilité, définition ?
Dans le cas de la pierre, il s’agit du rapport entre la somme globale investie dans un bien immobilier et les bénéfices qui en sont dégagés. Elle est avant tout un critère de performance pour évaluer la pertinence d’un achat, en fonction d’objectifs et de fonds disponibles.
La rentabilité, un élément central de l’investissement
La calculer avant de se lancer, c’est avant tout savoir où l’on va. Ce calcul permettra de bien estimer son effort d’apport et de trésorerie nécessaire, pour aussi bien appréhender de futurs investissements.
Si elle est un indicateur important pour vous, elle l’est aussi pour votre banque. Afin d’étudier votre offre de prêt, elle va réaliser ses propres calculs et en tirer ses conclusions. Présenter un dossier avec des projections réalisées par des professionnels (attestation de valeur locative d’un agent immobilier par exemple) permettra d’augmenter vos chances de décrocher un emprunt avec de bonnes conditions.
Pour plus d’informations sur l’obtention d’un prêt en tant que non résident, voir notre article : « Investissement immobilier non-résident : tout ce qu’il faut savoir pour se faire financer » et « Remontée des taux, pourquoi est-il toujours intéressant d’investir dans l’immobilier ?« .
Rentabilité brute et rentabilité nette
Voilà deux notions à ne pas confondre.
La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’achat du bien, et en ajoutant les frais de notaire et les frais de mobilier au résultat. La rentabilité brute est principalement utilisée pour se donner une première idée sur un bien, et/ou le comparer rapidement avec d’autres. Attention : cette méthode de calcul varie selon les acteurs. Certains peuvent avoir tendance à réduire l’opération en ne prenant en compte que le montant d’acquisition du bien, sans les frais annexes, dans le but de présenter des chiffres plus élevés.
La rentabilité nette part de cette même base de calcul, en diminuant les loyers des charges d’exploitation. Elle prend notamment en compte les charges de copropriété, les impôts fonciers, et autres frais (agence, assurance, …). La rentabilité nette apporte ainsi une estimation plus précise et sérieuse. Elle correspond à une analyse multi-facteurs, détaillée, qui demande un vrai travail de fond.
De manière générale, chez Patrimolink, nous privilégions des estimations assez conservatrices. Nous prenons en compte les charges d’exploitation de façon extensive, y compris la mise en gestion via un professionnel et la rotation de locataires par exemple. Nous obtenons généralement des chiffres de rentabilité nette qui peuvent paraître plus bas que d’autres acteurs, mais qui se veulent aussi plus réalistes.
L’important, en matière de rentabilité, est donc moins le chiffre final que son explication. Il est crucial de bien analyser la méthode de calcul employée, pour pouvoir comparer ce qui est comparable.
Qu’est-ce qui « plombe » une rentabilité ?
Plusieurs choses de différentes natures peuvent entamer votre rentabilité, La première des raisons intervient dès l’acquisition, avec des frais trop élevés. On pense évidemment au prix d’achat, mais ça peut aussi prendre la forme de coûts annexes mal anticipés : frais d’agence, de notaire, de prêt, de rénovation ou d’ameublement pour pouvoir mettre en location.
Tout ce qui affecte les revenus de la location peut ensuite appauvrir votre gain. Il y a la vacance locative, mais également tout ce qui touche à une mauvaise estimation des frais de gestion : dépenses de copropriété (gros travaux), ou de réfection (dégât des eaux ou autre sinistre) ou d’entretien .
Il faut aussi évoquer le problème du loyer mal évalué : en dessous du marché, il ne rapporte pas assez, trop élevé, l’appartement ne trouve pas preneur.
Si une partie de ces situations n’est pas prévisible, rien n’empêche de les anticiper via des projections de rentabilité pragmatiques.
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité ?
In fine, qu’est-ce qu’une bonne rentabilité ? Un tour rapide sur un moteur de recherche montre qu’elle serait à deux chiffres. Soyons francs, ce type de résultat n’est pas courant sur le marché immobilier français. Et souvent quand elle est atteinte, elle est synonyme de compromis dans les objectifs de liquidité ou de localisation.
Dans l’absolu, on pourrait dire qu’il n’y a pas de bonne ou de mauvaise rentabilité. Elle va s’apprécier en fonction de vos objectifs et de votre stratégie d’investissement. A minima, une bonne rentabilité est celle qui vous permet de couvrir en grande partie vos frais.
La rentabilité est-elle vraiment si importante ?
La rentabilité n’est au fond qu’un chiffre parmi tous les autres que vous allez avoir à analyser lors de votre investissement. Il est important, mais il ne doit pas éclipser les autres. Le retour sur investissement est une notion tout aussi importante, voire davantage, car elle voit à plus long terme.
Une rentabilité va être fonction du bien acheté et de sa localisation. Pour obtenir une grosse rentabilité, il faut le plus souvent acheter sous le marché et/ou accepter un facteur risque accru. Acquérir à bas prix est souvent synonyme de gros travaux ou de localisation plus excentrée. Un logement plus éloigné est plus exposé à la vacance locative, et moins facile à revendre (moins liquide). Choisir un bien plus central, plus cher et à la rentabilité moins forte, permet a contrario de s’assurer d’une valorisation plus certaine dans le temps, et plus de liquidité.
Le retour sur investissement prend également en compte le mode de financement du bien et intègre l’effet de levier permis par le crédit.
C’est pourquoi ne regarder que la rentabilité, c’est oublier une grosse partie de la projection de votre projet et risquer de faire de mauvais choix.
La rentabilité est un élément central de votre projet d’investissement, mais il n’est pas le seul. Bien la comprendre, l’anticiper et l’évaluer va être un des facteurs clé pour le succès de votre stratégie patrimoniale. Il faut néanmoins la mettre en balance avec d’autres notions, comme celle du retour sur investissement.
Se faire accompagner est une bonne solution pour éviter les pièges et investir en connaissance de cause. Notre réseau de partenaires et nous-même, sommes à votre écoute pour concrétiser votre projet.
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