Remontée des taux d’intérêts historiquement bas, hausse des taux directeurs, inflation… L’environnement de l’emprunt en France évolue considérablement ces derniers temps !
Après 5-6 ans où le marché a bénéficié de taux d’intérêts fixes et particulièrement bas, nous observons depuis décembre 2021 une remontée de ces derniers. Cette remontée reste relative comparée à l’inflation qui a fait son retour début 2022, jusqu’à afficher au mois de juillet dernier un taux de progression de + 6,1% sur une période d’un an selon l’INSEE.
Les emprunteurs bénéficient toujours de taux de crédit immobilier très largement inférieurs à l’inflation, ce qui n’a jamais été le cas depuis le début des années 50.
Avec une inflation au plus haut depuis plus de 35 ans et une hausse des taux directeurs pour la maîtriser, emprunter est-il encore intéressant pour les investisseurs ?
Quelques éléments de réponse ici !
Un taux d’emprunt toujours bas comparé aux années 90 et 2000
Définition
Avant de commencer toute analyse des chiffres et de l’historique des taux, rappelons dans un premier temps ce qu’est un « taux d’intérêt » aussi appelé « taux de prêt immobilier » :
Le taux d’intérêt est la rémunération perçue par un établissement préteur pour avoir prêté du capital à un emprunteur. Il est généralement exprimé en pourcentage du montant du prêt. Selon l’Article L313-2 du Code de la consommation, cet organisme de prêt doit obligatoirement en informer les emprunteurs et indiquer tous les éléments dans le contrat de prêt notamment à travers le TEG (taux effectif global) aussi appelé TAEG (taux annuel effectif global) qui informe l’emprunteur sur le coût total du crédit en plus de la somme empruntée à savoir :
– Les intérêts bancaires
– Les frais de dossier
– Le coût de l’assurance emprunteur
– Les frais de garanties
– Tous les autres frais imposés pour l’obtention du prêt
Le taux d’intérêt est généralement l’élément le plus important à prendre en compte dans la souscription d’un crédit immobilier.
Petit historique
D’après les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA, le taux d’intérêt moyen sur les crédits immobiliers accordés en juillet 2022 était en moyenne de 1,68 %. Un taux en hausse certes, et plus élevé en comparaison avec les 5 dernières années, mais tout cela reste relatif lorsque l’on regarde la situation dans son ensemble. Il suffit de remonter quelque temps en arrière pour s’en apercevoir.
Effectivement, les taux d’intérêt immobiliers ont considérablement évolué depuis les années 90.
Pour rappel, alors que l’inflation dépassait les 6% au milieu des années 80, le taux d’intérêt moyen d’un crédit immobilier atteignait, quant à lui, les 9 % sans assurance à cette époque.
Un taux qui a alors diminué avec le temps pour atteindre son niveau le plus bas en 2006 : 3,5% toujours sans assurance. En 2007, alors que la crise des Subprimes survient aux Etats-Unis, les taux sont remontés progressivement pour atteindre les 5 % en 2008.
C’est au cours de l’année 2009 que débute alors la descente des taux de crédit immobilier. Les taux n’ont cessé de diminuer passant de 5% début 2009 jusqu’à atteindre un record historique en décembre 2019. Après quelques mois de stabilisation, nous observons depuis début 2022, un léger retour à la hausse.
Les taux pratiqués actuellement demeurent cependant encore proches des taux historiques de 2019 et restent, malgré tout, toujours attractifs.
On constate donc une évolution très marquante du taux immobilier ces 20-30 dernières années passant ainsi de 9 % à entre 1-2% en moyenne ces derniers mois. Après plusieurs années particulièrement exceptionnelles en la matière, les professionnels jugent l’augmentation des taux actuels comme étant un tout juste retour à la normale plus que prévisible.
Nous vous invitons à lire notre article à ce sujet « Investissement immobilier non-résident : tout ce qu’il faut savoir pour se faire financer ».
Quel est l’impact de la hausse des taux sur les emprunteurs ?
Afin de lutter contre les effets de l’inflation, la BCE (Banque Centrale Européenne) a décidé, après une première augmentation des taux directeurs de 0.5 point en juillet dernier de les revaloriser de 0.75 point le 8 septembre dernier.
Le taux directeur sert de base à la BCE pour prêter de l’argent aux banques commerciales. En d’autres termes, il s’agit donc du taux auquel les banques empruntent, avant de prêter elles-mêmes aux particuliers et professionnels. Dans le monde bancaire, on appelle cela le « refinancement ». Les banques vont donc répercuter cette hausse du taux de refinancement sur les taux d’emprunt qu’elles appliquent elles-mêmes à leur clientèle.
Et le taux d’usure, c’est quoi ?
Cette hausse des taux d’intérêt a révélé une autre problématique liée au taux d’usure : au centre de la scène de l’obtention des prêts encore en cette rentrée.
Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à accorder un prêt. Ce taux inclut tous les coûts liés au crédit, à savoir le taux d’intérêt, mais aussi l’assurance emprunteur, les frais de garantie (caution, hypothèque) et les frais de dossier.
Dernièrement, un nombre considérable de dossiers peinaient à être acceptés et pour cause : le dépassement du taux d’usure.
Avec la remontée des taux dernièrement observée, il ne correspond plus à la réalité du marché. Révisé tous les 3 mois, le taux d’usure actuellement en vigueur a été établi en juillet 2022. Son calcul se base donc sur des taux d’intérêts bas et non encore impactés par la récente hausse.
Pour les emprunteurs, la marge de manœuvre est donc plus faible : avec les différents frais qui viennent s’ajouter, le taux d’emprunt dépasse souvent celui de l’usure ce qui fait que le prêt ne peut pas être accordé. On appelle cela l’effet ciseau du taux d’usure.
Les taux d’intérêts pratiqués dans le cadre d’une demande de prêt sont donc basés en grande partie sur le taux actuel du marché qui est lui-même basé sur les taux directeurs de la BCE. L’emprunteur se retrouve pris dans « une faille spatio-temporelle » entre un taux d’usure basé sur des taux d’il y a plusieurs semaines et le taux actuel du marché.
Très attendue, la publication de la Banque de France a annoncé une remontée significative du taux d’usure. Au 1er octobre 2022, il est passé de 2,60% à 3,03% pour les prêts de moins de 20 ans et de 2,57% à 3,05% pour les emprunts de plus de 20 ans.
Quels sont alors les solutions pour éviter qu’un dossier se fasse refuser à cause du taux d’usure ?
Malgré ce constat, il existe des solutions pour réduire son TAEG afin de ne pas dépasser le taux d’usure.
– Augmenter son apport personnel : Cette solution permet de diminuer le capital emprunté et par conséquent d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. En sus, cela rassurera également l’organisme prêteur sur votre capacité à épargner et donc à rembourser les mensualités.
– Réduire les frais annexes : Il est possible de négocier les frais de dossier à la baisse. Pour cela, vous pouvez faire jouer la concurrence, mettre en avant la qualité de votre dossier ou faire valoir votre future fidélité. Plus le dossier est solide et facile à étudier, plus il y a de chances que la banque accepte de revoir ses frais administratifs à la baisse. Ça sera d’autant plus le cas si vous présentez un profil emprunteur rassurant avec de solides garanties. Cela peut aussi impliquer des contreparties de votre part comme la domiciliation d’une partie de votre épargne dans la banque prêteuse, ou la souscription d’une assurance multirisque habitation auprès de celle-ci.
– Opter pour la délégation d’assurance prêt : Les taux d’assurance de prêt peuvent aller du simple du triple, d’autant plus si l’emprunteur présente un profil atypique. L’assurance peut en effet peser jusqu’à 30% voire 50% du coût global d’un crédit immobilier. En mettant en concurrence les assurances de prêt immobilier, vous pouvez réduire de manière significative le taux de votre crédit. Depuis 2010, les établissements bancaires prêteurs ne peuvent plus imposer à leurs clients de souscrire l’assurance prêt chez eux.
– Attendre une prochaine réévaluation du taux d’usure : En outre, les offres de crédit immobilier jouissent actuellement de taux d’usure bas, mais ils peuvent aussi être une source de problématiques pour certains dossiers plus difficiles à financer dont le TAEG pourrait dépasser le taux d’usure. Pour cela, attendre que le taux d’usure se réajuste à la prochaine réévaluation peut être une solution.
Un taux d’emprunt en deçà du taux d’inflation
On a coutume de dire que l’immobilier est un excellent rempart contre l’inflation et c’est d’autant plus vrai aujourd’hui.
Un taux réel négatif favorable
Comme précisé, le taux d’inflation a atteint + 6,1% au mois de juillet 2022 selon l’INSEE et devrait approcher la barre des 7% d’ici la fin de l’année. En moyenne annuelle, elle atteindrait ainsi 5,5 % en 2022. Un niveau inédit depuis 1985.
Ainsi, avec une inflation annuelle à plus de 5,5% en 2022 et des taux moyens à 1,5% sur 20 ans, les taux réels restent cependant favorables puisqu’ils sont négatifs (-4%). Le taux réel étant le taux d’intérêt nominal (hors assurance et frais) auquel on soustrait le taux d’inflation.
En période de taux réels négatifs, les emprunteurs profitent alors d’un transfert de pouvoir d’achat. Le poids des mensualités d’emprunt diminue dans le budget global en créant une baisse du taux d’endettement grâce notamment à :
– La hausse des loyers indexés sur l’inflation avec l’indice de référence des loyers (IRL) calculé par l’Insee. L’indice du 2e trimestre 2022 s’élève désormais à 135,84, ce qui représente une hausse annuelle de 3,60 %. Bien que plafonnée à 3,50% par le gouvernement, la hausse des loyers en période d’inflation reste effective.
– La valorisation des prix des logements due à l’inflation. En juillet 2022, les notaires de France ont établi la hausse du prix des logements anciens à 7,3% sur 1 an.
Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents appuie cette analyse en disant : « Les loyers suivant l’indice de révision des loyers, indexés sur l’indice de la consommation, les prix vont mécaniquement grimper. L’investissement locatif est d’autant plus intéressant … que les loyers vont continuer à se valoriser et permettront de rembourser les mensualités de crédits qui, elles, restent fixes ».
La période est donc réellement favorable pour les emprunteurs qui bénéficient toujours de crédits à des taux largement inférieurs à l’inflation. Mais pour combien de temps ?
Un Euro au plus bas
Pour certains non-résidents, un avantage que la situation économique actuelle peut apporter est la baisse considérable de la valeur de l’Euro. Lundi 5 septembre 2022, 1 Euro valait 0,98 dollar. C’est le plus faible taux de change que la monnaie Euro ait enregistré depuis décembre 2002, c’est-à-dire l’année de la mise en circulation de l’Euro.
L’encadré ci-dessous illustre de façon significative l’impact positif que peut avoir la baisse de l’Euro sur la prise de valeur du pouvoir d’achat d’un investisseur non-résident souhaitant investir ses épargnes en monnaie locale dans un bien immobilier en France avec un apport de 50 000 Euros.
En fonction des pays de résidence listés ci-dessus, ce taux de change pour les non-résidents peut faire gagner entre 5 250 Euros et 9 390 Euros de pouvoir d’achat à un investisseur au taux de change actuel avec une optique de mettre 50 000 Euros d’apport. Un montant non-négligeable et qui peut par ailleurs compenser d’un autre côté la hausse des taux d’intérêt immobilier en partie.
Les analystes estiment que la tendance pourrait continuer. D’abord parce que les inquiétudes sur la zone euro sont toujours importantes et que l’inflation touche des niveaux record. La guerre en Ukraine dure toujours et les conséquences économiques en Europe se font toujours sentir notamment en raison de la flambée des prix du gaz.
Les conditions de financement pour un investissement immobilier en France évoluent. La situation exceptionnelle connue ces dernières années laisse place à un paradigme économique attendu et plus que normal.
Les taux d’intérêt restent encore bas à la vue du contexte inflationniste dans lequel nous nous trouvons. Le taux d’usure assurera son rôle de protecteur et préviendra dans les mois à venir un emballement excessif des taux d’intérêt. Cet écart significatif entre inflation haute et taux d’intérêt faibles permettra également de réduire ses efforts mensuels grâce à un taux d’intérêt fixe et des revenus (locatifs ou autres) susceptibles d’augmenter avec l’inflation. Le moment est plus propice pour changer ses épargnes de devises étrangères en Euro, ce qui peut aider dans le cadre de la constitution d’un apport pour un crédit immobilier.
La situation mouvante est à suivre de près, mais laisse place à de belles opportunités.
Afin de mettre toutes les chances de son côté, il est conseillé de bien se faire accompagner. Nous sommes à votre écoute pour en discuter.
Article mis à jour le 06/10/2022.
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