Qu’est-ce qui valorise, ou dévalorise un bien ?

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Réaliser un bon investissement immobilier, ou pas, ne se détermine pas seulement à un instant T, mais également sur un moyen/long terme. Dès lors, comment savoir si un appartement/une maison, apparemment bien sous tous rapports, va se valoriser au fil des ans ?

Nous avions déjà abordé le sujet dans un article consacré à l’estimation du prix d’un bien. Il existe des facteurs d’attractivité qui font d’un logement un bon investissement. L’immobilier français est un secteur dont les fondamentaux sont solides et stables. Néanmoins, de nouveaux éléments sont venus récemment le toucher. Nous commencerons par aborder ces aspects qui ont pris de l’importance ces derniers mois, puis nous rappellerons ceux qui restent, quoi qu’il en soit, significatifs pour la valorisation d’un bien.


Le nouveau critère clé : la performance énergétique

Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle législation énergétique en 2021, la performance énergétique est devenue clé. Elle est déterminée grâce au Diagnostic de Performance Énergétique qui évalue la consommation en énergie du bien et son impact environnemental global. Les mieux notés sont classés A, B, C et D, les plus énergivores, E, F, G.

 

nouveau DPE étiquettes

 

Le diagnostiqueur passe en revue un ensemble de critères, (entre autres) les matériaux de construction, les équipements de chauffage/eau chaude sanitaire, la présence d’isolation dans les combles ou sur l’extérieur. Ce sont les critères qui influent sur la consommation d’énergie. Un bien récemment rénové et isolé gagnera des points dans le classement.

La classe énergétique est un aspect crucial de la rentabilité de votre investissement, pour plusieurs raisons. La première est que les “passoires énergétiques” verront dans un premier temps leur loyers figés puis seront prochainement et graduellement interdites de mise en location. 

 

calendrier DPE

 

La seconde est que votre banquier est bien au courant de l’évolution de la législation et qu’il va scruter le DPE de votre bien pour estimer la viabilité de votre projet. Il sait que d’importants (et coûteux) travaux seront nécessaires pour louer votre logement dans de bonnes conditions, et sur le long terme. Les logements mal notés sont devenus plus difficilement finançables.

Une enquête récente de Flatlooker sur les frais de rénovation d’une passoire énergétique dévoile des montants estimatifs de travaux pour passer d’une étiquette G à D. Pour un T1, ils sont évalués à 20, 700€ TTC, ou 48, 685€ TTC pour un T3.

prix rénovation énergétique

Une bonne ou mauvaise étiquette impactera également la liquidité de votre patrimoine. C’est ce que les notaires appellent la “valeur verte” de logements : “La valeur verte définit l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon les bases notariales.”.

 

valeur verte logements 2021

 

Selon les chiffres de Notaires, les maisons anciennes classées A et B, se sont en moyenne vendues deux fois plus cher sur l’ensemble de la France que les mal classées (F-G). Ce constat vaut pour des biens identiques, toutes choses égales par ailleurs. En effet, d’autres éléments peuvent entrer en ligne de compte (géographie, habitat individuel ou collectif). 

Investir dans un bien neuf ou refait à neuf, mis aux dernières normes est donc une bonne stratégie pour maximiser son retour sur investissement.

 

Un espace extérieur : un vrai plus dorénavant

espace extérieurC’est un aspect qui a pris beaucoup d’importance avec la récente pandémie de Covid. Beaucoup d’urbains se sont sentis piégés, confinés dans leurs logements, et ont ressenti le besoin d’avoir un accès à l’extérieur, via une terrasse, un jardin ou un balcon. Avec la généralisation du télétravail, il est devenu possible de vivre plus loin de son lieu de travail, pour aller chercher un logement, plus grand et moins cher.

Bénéficier d’un espace extérieur a toujours été un plus. Il est devenu encore plus valorisant, surtout pour un bien situé en milieu urbain, car c’est rare et très recherché. La loi Carrez n’intègre pas ces espaces dans le calcul de la surface utile. Pourtant, elles peuvent considérablement influer sur le prix d’un logement si elles sont bien agencées. Une terrasse dotée d’une jolie vue peut augmenter la valeur du bien de 30 à 50%. Si elle est en rez-de-chaussée, entourée de murs, elle peut le valoriser de 10 à 25% en fonction de sa taille. Pour un jardin, c’est entre 5 et 15% (dimension, état global) (chiffres Challenges Immobilier 2021).

Les éléments qui restent importants

Les caractéristiques intrinsèques de votre bien

C’est un peu enfoncer une porte ouverte, mais c’est important de le rappeler. La taille, l’état, mais aussi l’agencement, l’environnement, les prestations, restent des éléments déterminants.

Dans un contexte d’emprunt contraint, les défauts pénalisent davantage une vente. Un rez-de-chaussé qui manque de luminosité, un 6e étage sans ascenseur, un nuisance dans le voisinage, une servitude de passage, sont autant de caractéristiques qui peuvent vous faire perdre en valeur et en liquidité. Il faut noter que c’est moins le cas dans une zone à forte pression locative.

décote des biens avec défaut

 

La localisation

Tout investisseur le sait : la localisation d’un bien est la clé de voûte de la rentabilité. Qu’est-ce qu’une bonne localisation ? Elle dépend évidemment de vos objectifs personnels et sa définition variera en fonction de vos critères. Néanmoins, on peut identifier quelques points communs entre les stratégies. 

une bonne localisationC’est, en gros, une situation pratique et utile pour votre locataire, ou qui le deviendra très prochainement avec une rénovation urbaine. Votre bien peut par exemple être proche des commodités (commerces, établissement scolaires, structures de santé), des transports en commun, des bassins d’emploi, ou avoir un cadre agréable (bord de cours d’eau, proche d’un parc).

Il faut donc garder un œil sur les développements urbains qui concernent votre patrimoine. La construction d’une nouvelle ligne de tram ou de métro, l’installation d’une entreprise ou encore la rénovation d’un quartier peuvent considérablement valoriser votre bien. Le vaste du projet du Grand Paris ou, à plus petite échelle, celui de la réhabilitation de la rive droite Bordelaise

Les charges de copropriété

Ce sont des frais non-négligeables.Ils correspondent à toutes les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement du bâtiment abritant votre bien. Leur répartition est déterminée par le règlement de copropriété, en fonction du lot de chaque propriétaire et de la nature des charges.

Il est conseillé de bien se renseigner sur le montant de ces frais avant d’investir, mais aussi sur les travaux déjà réalisés ou votés mais non réalisés par la copropriété. Tous ces éléments se trouvent détaillés dans les procès-verbaux d’Assemblée Générale qu’il vous faut vous procurer.

 

 

Le marché de l’immobilier français est mû par des tendances de fond, qui le rendent stable et prévisible. Malgré deux années difficiles suite à la Covid, il s’est très bien maintenu. Une localisation réfléchie, un bien aux dernières normes, ne perdront pas leur attrait du jour au lendemain et constituent des placements sains.

Bien connaître ces fondamentaux permet de faire un bon choix aujourd’hui, pour en bénéficier demain. Choisir un actif sûr et résilient, c’est s’assurer une liquidité quand on en aura le plus besoin et un retour sur investissement positif dans le futur. 

En toute transparence, Patrimolink vous accompagne dans la concrétisation de votre projet immobilier, de la définition de votre stratégie d’investissement, à la signature des documents de propriété.

 

 

 

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