Produit méconnu de l’investissement immobilier, la Nue-Propriété (NP) a pourtant plus d’un avantage. Fiscalité, liquidité, praticité, elle est aussi un excellent rempart contre l’inflation. PATRIMOLINK vous fait découvrir, ou redécouvrir, la Nue-Pro (comme on l’appelle familièrement), et ses particularités.
La Nue-Propriété : définition
La Nue-Propriété est un concept juridique en droit de la propriété régi par le code civil français. Elle se réfère à la division (ou au démembrement) de la Pleine Propriété: la Nue-Propriété (abusus) et l’usufruit (usus fructus).
– La Nue-Propriété ou “abusus” : c’est le droit de propriété sur un bien, mais sans le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. En d’autres termes, le détenteur de la nue-propriété possède le bien lui-même, mais ne peut pas en jouir directement ni en tirer de bénéfices pendant la période du démembrement.
– L’usufruit ou “usus” et “fructus”: c’est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers, les intérêts d’un placement, etc – le “fructus”.) pendant une période déterminée ou jusqu’au décès de l’usufruitier. L’usufruitier ne possède pas le bien lui-même, mais il a le droit d’en jouir comme s’il en était propriétaire pendant la durée de l’usufruit. Les droits de l’usufruit sont détaillés dans le Code Civil (Articles 578 à 624).
La séparation entre la nue-propriété et l’usufruit peut être mise en place dans le cadre de stratégies d’investissement immobilier, mais aussi de planifications successorales ou de stratégies patrimoniales visant à optimiser la transmission des biens entre générations. Par exemple, un parent peut décider de transmettre la Nue-Propriété d’une maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à y vivre et d’en percevoir les loyers.
Cet article va se concentrer sur la NP d’investissement, afin d’en détailler les règles, les spécificités et les avantages en matière de placement. Dans ce cas, l’usufruit est cédé à un bailleur institutionnel ou privé, qui se charge d’exploiter le bien et d’en percevoir les revenus. Plus de détails sur ce point dans cet article.
Quels sont les avantages à l’achat ? La NP permet d’acheter un bien immobilier avec une importante décote (de 23 à 38%), en fonction de la durée de démembrement (entre 10 et 15 ans). Cette décote correspond au manque à gagner d’avoir cédé l’usufruit à un tiers. A l’issue de cette période, vous récupérerez l’entière propriété du bien remis à neuf, et vous pouvez l’utiliser comme bon vous semble (vente, occupation, mise en location).
Les projets concernés sont souvent localisés à des adresses où s’exerce une forte pression foncière, ce qui permet (le plus souvent) une valorisation du bien et du rendement à terme.
Grâce à une double mécanique de valorisation de l’investissement : on gagne à l’achat (grâce à la décote sur le prix marché) et à la revente (amoindrissement de l’impôt sur la plus-value calculé sur la base du prix marché). L’effet de levier est intéressant : vous investissez à hauteur de 70% d’un bien (dans le cas d’une décote de 30%), mais votre patrimoine se valorise sur 100% de sa valeur.
La NP s’affirme comme un produit pertinent de diversification pour votre patrimoine.
La Nue-Propriété : un produit anti-inflation
L’inflation a été l’un des facteurs économiques les plus impactants ces derniers mois pour le marché immobilier français. Au-delà d’un contexte économique dégradé, la hausse soudaine des prix a poussé les taux d’intérêt vers le haut, compliquant de nombreux projets de placement. Avec une pointe à 6,3% en février 2023, l’IPC (Indice des Prix à la Consommation) tend aujourd’hui à baisser lentement, mais les taux d’emprunt, eux, restent hauts.
En investissant dans une NP, vous placez vos économies dans un produit sûr : son prix (diminué) n’est pas affecté par la hausse généralisée des prix. Pour les investisseurs qui ont eu recours à un prêt, les taux pratiqués en France sont fixes. Contracter un prêt dans un contexte inflationniste peut jouer en votre faveur : avec l’inflation, le montant fixe de vos mensualités baisse. Prenons par exemple une mensualité de 700 euros, pour un salaire de 2500 euros. Si l’inflation augmente chaque année de 5% sur 7 ans, tout comme votre salaire, vous finissez par rembourser 700 euros avec un salaire de 3500 euros. Votre taux d’endettement passe donc de 28 à 20%.
On peut également rappeler que la jurisprudence a confirmé que la non-obtention du montant de prêt espéré constitue une clause suspensive à un contrat de vente. Les emprunteurs sont donc protégés sur le marché français.
La Nue-Propriété : une fiscalité avantageuse
La structure du démembrement permet d’optimiser l’impact de la fiscalité sur votre investissement. Il est à noter que le cadre juridique de la NP est fixé dans le Code Civil, et non une législation fiscale susceptible de changer. Il offre donc une vraie sécurité juridique.
Plusieurs types d’impositions sont concernés :
– Frais de notaires réduits : aussi appelés Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), sont à régler au moment de l’acquisition du bien. Ces frais sont réduits en cas d’achat en NP car ils sont calculés sur la valeur décotée en pleine propriété fonction de la durée du démembrement. La base taxable calculée est encore plus favorable lorsque la durée d’usufruit est supérieure à 10 ans. En effet, pour un usufruit compris entre 10 et 20 ans, la base taxable sera de 54% de la valeur en Pleine Propriété (voir Art 669 2 du CGI – Loi de finance rectificative pour 2012 promulguée le 16 août 2012).
– Fiscalité du revenu : un bien acquis en Nue-Propriété bénéficie d’une décote et ne génère pas de revenus en flux. Il n’est donc pas imposé sur le revenu, ni (dans la grande majorité des cas) sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, voir Art 968 du CGI, loi de finance pour 2018).
– Déduction des intérêts d’emprunts : il est possible d’optimiser sa fiscalité en prenant un emprunt bancaire pour financer l’acquisition d’un bien en Nue-Propriété. On peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ce crédit sur ses revenus fonciers perçus par ailleurs. Attention, ce mécanisme n’est possible que lorsque l’usufruit est détenu par un bailleur institutionnel à vocation sociale (voir Art 31 du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-80-20170901 n°171).
– Fiscalité locale : en tant que nu-propriétaire vous n’êtes pas redevable des taxes foncières, c’est le bailleur qui les règle.
– Fiscalité de la plus-value : elle est calculée sur la valeur marché du bien (et non pas son prix d’acquisition) au moment de l’acquisition, majorée des taux en vigueur, soit un avantage indéniable (voir Le bulletin officiel des finances publiques BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).
– Fiscalité de la succession : la NP permet d’anticiper la transmission de son patrimoine de manière efficace. Dans la plupart des cas, des parents lèguent la Nue-Propriété d’un bien dont ils gardent l’usufruit. Cela leur permet d’assurer leurs vieux jours, tout en commençant à céder leur patrimoine en évitant de payer de trop gros droits de donation. Les taxes sont en effet réduites car elles sont calculées sur la valeur en Nue-Propriété, et non la Pleine Propriété. Comme pour les frais de notaire, la base taxable calculée est encore plus favorable lorsque la durée d’usufruit est supérieure à 10 ans. Pour un usufruit compris entre 10 et 20 ans, la base taxable sera de 54% de la valeur en pleine propriété
La Nue-Propriété d’investissement et la Nue-Propriété successorale (qui répond à des règles distinctes) représentent donc un placement optimisé au titre des principales fiscalités liées à la détention de biens immobiliers.
La Nue-Propriété : un produit à l’abri des aléas de la location
En investissant en NP, vous évitez tous les risques de la mise en location durant la durée du démembrement. C’est en effet un tiers qui se charge de la gestion du bien. À lui les aléas de la vacance locative, des loyers impayés et des dégâts des eaux. Il est tenu, par contrat, de vous restituer un bien en parfait état, quelles que soient les potentielles dégradations subies.
La NP s’inscrit dans un marché de seconde main liquide. Vous n’aurez pas plus de mal à revendre votre bien avant la fin du démembrement si vous le souhaitez.
La NP se révèle donc être un produit d’investissement efficace pour mettre votre patrimoine à l’abri des aléas de la conjoncture. Imperméable à l’inflation, il offre un placement sain et sûr pour votre épargne. Il offre également de nombreux avantages en matière de gestion (simplifiée) et de fiscalité (aménagée).
Quelquefois moins facile à faire financer, il convient de s’encadrer des acteurs appropriés.
Vous souhaitez investir en NP ? Nous sommes à votre écoute pour concrétiser votre projet immobilier !
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