La France est un des pays champions de la démographie en Europe. La population croît, mais les logements manquent. La hausse continue des prix moyens au m2 en sont une conséquence directe. En parallèle, les solutions traditionnelles de construction comme les lotissements périurbains montrent leurs limites. On a pu le voir dans la plupart des programmes des candidats aux présidentielles : limiter l’artificialisation des terres est devenu une priorité.
Quels sont les moteurs de la dynamique démographique française ? Quelles sont les zones où se trouve concentrée la demande de foncier ? Patrimolink décrypte pour vous les ressorts de la tension du marché immobilier français.
Une démographie dynamique qui pousse la demande immobilière
La France est l’un des pays d’Europe les plus dynamiques démographiquement parlant. Les chiffres les plus récents de l’INSEE montrent un accroissement continu de la population française. Au 1er janvier 2022, l’hexagone comptait 67,8 millions d’habitants. Durant 2021, la population a augmenté de 0,3 %, avec un solde naturel de + 81 000 individus. Cette croissance a été en partie alimentée par un taux de fécondité en légère hausse (1,83 enfant par femme, soit +3 000 bébés par rapport à 2020). La soudaine baisse des naissances durant le premier confinement a été compensée par la suite. S’ajoute un solde migratoire estimé provisoirement à + 140 000 personnes. Selon l’Insee, il contribuerait ainsi pour près des deux tiers à la hausse de la population.
Cette hausse est certes moins importante que la décennie passée, mais elle montre un dynamisme soutenu de la démographie française au travers des années.
Une autre des constatations de l’Insee est que la taille moyenne des foyers baisse. Le nombre moyen de personnes par habitation diminue constamment depuis les années 60. En cause l’allongement de la durée de vie, la hausse des divorces, mais aussi la baisse de la nuptialité.
Enfin, les confinements successifs des années passées ont alimenté une nouvelle demande d’une partie de citadins souhaitant quitter les métropoles pour des communes plus petites, à la qualité de vie plus élevée. L’année 2021 a ainsi vu un nombre record de transactions, en partie dirigé, en bonne partie, vers les villes moyennes.
Au croisement de l’accroissement de la population, de la réduction de la taille des foyers, et de l’évolution de la demande, la pression immobilière ne peut que s’intensifier.
Et pourtant, l’offre immobilière est à la peine
Nous en avions parlé dans plusieurs de nos posts LinkedIn concernant le marché immobilier français, l’offre immobilière peine à satisfaire la demande. Aussi étonnant que cela puisse paraître, les chiffres récents et précis manquent, les derniers datent de 2002. Une étude du Crédit Foncier de l’époque évoque un déficit d’1 million de logements. Elle évaluait aussi à 500 000 par an le nombre de nouvelles constructions pour rattraper le retard accumulé. Depuis lors, les gouvernements successifs n’ont pas procédé à un état des lieux clair de la situation. Les acteurs du secteur, fédérations du bâtiment ou associations, avancent des chiffres similaires.
Or, force est de constater qu’en matière de nouvelles constructions, on est aujourd’hui loin du compte. En 2018, 418 500 logements ont été commencés selon l’Insee.
La Commission pour la relance durable de la construction de logements, dirigée par François Rebsamen (ancien Ministre des Affaires Sociales), a démontré que l’offre actuelle, et celle qui est à construire dans les prochaines années, aura des difficultés à pallier le manque de logements accumulé. Plusieurs raisons sont à l’œuvre. La Commission parle d’une dévalorisation de l’acte de construire pour les mairies. Elle est à la fois politique (refus de densification, malthusianisme des habitants) et financière (suppression de la taxe d’habitation impliquant une réduction des recettes locales). La Commission évoque également la rareté du foncier disponible. Elle serait , en partie, le résultat de la difficulté et des délais pour débloquer du foncier public pour le logement.
Une autre raison tient à l’inflation. Le prix des matières premières flambe. La pandémie de Covid a interrompu les activités économiques pendant de longs mois, elles reprennent aujourd’hui de plus belle. En France, comme à l’international, c’est notamment le cas de la construction. L’INSEE a mesuré une augmentation de 4% du nombre de salariés du bâtiment, ainsi qu’une floraison de mises en chantier au premier semestre 2021. Résultat : la demande de matières premières explose. Conséquences directes : des retards, voire des interruptions, de chantiers s’ils sont mal gérés ou anticipés.
Toutes ces raisons concourent à tendre l’offre de logements. Ce sont des facteurs structurels forts, qui tendent à démentir les rumeurs de bulle sur le foncier français.
Une demande immobilière géographiquement localisée
Cette double dynamique est pour beaucoup dans la hausse globale de la demande de logements en France, et en particulier dans certaines zones très demandées par les locataires et les investisseurs, que l’on nomme “en tension”.
Un bon marqueur pour les localiser est l’indice de tension locative. La tension locative est un indicateur clé pour tout investisseur immobilier. Il traduit la différence entre l’offre et la demande sur un territoire déterminé. On parlera de “zone en tension” dans les communes ou quartiers où la demande est supérieure à l’offre.
Cela vaut pour la location comme pour l’achat. Ces zones rassemblent le plus de critères de valorisation dont nous avons parlé dans un précédent article : c’est-à-dire un bassin d’emplois solide, une bonne densité de transports publics, une offre de services publics et de logement intéressante et un environnement favorable. Ces secteurs sont particulièrement recherchés par les investisseurs car il y sera plus facile de trouver un locataire, en limitant le risque de vacance locative.
Prenons par exemple la ville de Nantes. La carte construite au moyen des chiffres de la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement des Pays de la Loire montre bien les zones les plus demandées dans les quartiers centraux de la ville.
Mais la demande de logements ne se concentre plus que dans les centres-villes. La France a vu un vaste mouvement de périurbanisation depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale. Il se traduit par un étalement urbain très consommateur d’espaces agricoles et naturels, qui accentue de nombreux problèmes écologiques. Le pavillonnaire pousse notamment l’utilisation de la voiture individuelle pour des migrations pendulaires, sources de pollution et de congestion, et l’artificialisation des sols. Ces sujets ont été l’objet de nombreux débats lors des dernières élections (plus de détails dans notre article sur le sujet).
Selon les recherches de Géoconfluences (avril 2020) la composition du bâti évolue progressivement : 90 % du périurbain est actuellement constitué de maisons individuelles, mais 40 % de la production de logements neufs correspond à du collectif.
Le marché immobilier français se caractérise par son dynamisme. Loin de surfer sur une bulle, la hausse des prix découle de facteurs structurels durablement ancrés. La démographie et la sociologie françaises évoluent, mais continuent d’attiser le marché.
Cependant, la hausse de la demande immobilière pousse le bâti dans ses retranchements. Entre centres urbains en tension immobilière et mitage de la campagne périurbaine, de nouvelles solutions sont à trouver. Elles passeront par une meilleure utilisation du bâti existant et la densification des zones déjà urbanisées. Ces nouvelles opportunités trouveront certainement leur place dans des stratégies d’investissement précurseur(e)s ! Nous vous en parlerons prochainement dans un second article à paraître le mois prochain : Évolution du marché immobilier – Partie 2 : Quelles solutions ? Réhabilitation & Verticalisation.
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