On a tous une ville de cœur. Que l’on y ait grandi ou fait ses études, on la connaît comme sa poche et on s’y sent bien. Elle est souvent la destination préférée quand il s’agit de placer son argent dans l’immobilier. Mais est-elle pour autant toujours un bon choix par rapport à vos objectifs d’investissement ?
Pour réussir un investissement dans la pierre, mieux vaut en effet écouter sa raison plutôt que son cœur.
Pourquoi ? Parce qu’un placement dans la pierre n’est pas à choisir comme une résidence principale. Dès lors, comment déterminer le potentiel d’un bien immobilier dans une ville quand on ne la connaît pas ou peu ? Au-delà du prix, quels sont les critères pour analyser, le plus objectivement possible, sa valeur dans le cadre d’un investissement ? Patrimolink vous donne quelques clés pour y voir plus clair et faire votre choix en utilisant des critères performants.
1. Le dynamisme économique
Ce critère vient en premier car il est important à plusieurs titres. Il permet, entre autres, d’attirer de potentiels locataires, et de mettre toutes les chances de son côté pour assurer une bonne locativité de son bien.
La présence d’un tissu économique florissant, composé d’entreprises qui nourrissent un bassin d’emploi attractif, est un rempart contre la vacance locative. La possibilité de pouvoir trouver un emploi stable et bien rémunéré est un élément fondamental dans le choix d’un lieu de vie. C’est pourquoi, quel que soit le secteur, une ville économiquement robuste abrite une dynamique démographique positive et un besoin concret d’hébergement.
Investir dans une ville économiquement dynamique est aussi un bon moyen de trouver une clientèle avec un bon pouvoir d’achat. Des locataires en emploi, avec des perspectives d’évolution professionnelle, seront moins enclins à faire défaut sur leurs loyers.
Le dynamisme économique va enfin jouer sur la valorisation immobilière. Un bon exemple peut être observé autour de Cholet, dans la région Pays de la Loire. A l’horizon 2024, Thalès a annoncé la création de 400 et 500 emplois hautement qualifiés dans la région. Résultat : le marché immobilier local a connu une croissance aussi soudaine qu’importante. Les biens (maisons, appartements), comme les terrains à bâtir, se vendent très rapidement et à des prix bien supérieurs aux années précédentes. Les prix des maisons ont de fait augmenté de 8,2%, et les appartements, de 12,8%.
Patrimolink suit au jour le jour les tendances économiques sur tout le territoire, ville par ville, pour identifier les meilleures opportunités. Nous communiquons régulièrement sur notre page Linkedin sur ces sujets.
2. L’offre d’éducation supérieure
Un autre critère à inspecter est celui de l’offre de formations dans le supérieur. Pourquoi investir dans une ville étudiante ? La réponse est simple : elle draine un nombre important de jeunes locataires potentiels.
L’année dernière, la mission d’information du Sénat sur les conditions de vie étudiante évoquait les difficultés de logement des étudiants. Venu témoigner, le directeur général de l’Association interprofessionnelle des résidences étudiants et services, Philippe Campinchi parlait de « 250 000 logements manquants (…)». La demande est forte, et les investisseurs parents de jeunes en formation le savent bien, l’offre pêche. Un investissement adapté, mis en location dans une ville étudiante a donc toutes les chances de trouver rapidement preneur.
Acheter un logement étudiant est un projet qui peut s’inscrire dans différentes stratégies de placement. Depuis la petite surface d’un studio, jusqu’au vaste appartement mis en colocation, en passant par la résidence étudiante, les possibilités sont multiples. Tout dépendra du budget, mais aussi des objectifs de rentabilité recherchés. Les colocations offrent souvent une rentabilité plus intéressante et une diversification locative au sein d’un seul et même bien. Acheter plus grand permet proportionnellement d’économiser au m² carré, mais a contrario de louer plus cher. Elles visent désormais une majorité de jeunes actifs, en plus des étudiants.
Sans viser une cible étudiante pour votre investissement, une ville dotée d’universités et d’écoles est souvent une ville plus jeune, qui offre des politiques culturelles et sportives attractives. Ce sont aussi généralement des communes dynamiques et vivantes, agréables à vivre. Elles attirent ainsi une autre population, comme des jeunes actifs, ou des familles. Les villes de Tours, Caen ou Rennes en sont de bons exemples.
Nous restons donc à l’écoute des ouvertures de campus, centres de recherche, pôle de tech et autres établissements de formations, afin de vous aider à apprécier ce critère.
3. L’offre de logements et la qualité de l’urbanisme
La troisième composante à considérer avant d’investir est l’offre quantitative et qualitative de logements en présence. Il convient en effet d’analyser le marché immobilier local pour comprendre ce que les locataires recherchent et peuvent trouver quand ils essayent de se loger. Quelle est la demande précise des habitants dans cette ville ou ce secteur ? La clientèle est-elle composée de familles de jeunes actifs ou d’étudiants ? Le marché est-il saturé ou, au contraire, subit-il des vacances locatives ? Le critère du prix est également important. L’immobilier est-il très valorisé ou est-il encore accessible ?
Bien connaître son marché est indispensable pour investir dans un bien pertinent.
Une autre dimension de l’urbanisme repose sur sa capacité d’une ville à se renouveler et à se transformer. En effet, certaines communes ou certains quartiers peuvent souffrir d’une image terne, voire négative. Elle est souvent l’héritage d’une activité industrielle, ou d’une mauvaise gestion publique. Bien des exemples récents montrent que ces réputations ne sont pas une fatalité. Des politiques publiques volontaristes, des infrastructures nouvelles, ou encore des évolutions de société peuvent changer la donne. C’est pourquoi, dans le cadre d’un projet d’investissement, il est important de rester à l’affût de l’actualité des villes pour ne fermer aucune porte.
Les grandes métropoles sont les mieux armées pour mener ces grandes opérations urbaines. On peut citer celui du quartier Confluence à Lyon, ou encore celui de la rénovation des Bassins à flots, dans le quartier de Bacalan à Bordeaux. Nous y avons consacré un article en fin d’année dernière. Mal accueilli au départ, ce vaste plan de restructuration urbaine a bouleversé le paysage urbain de Bordeaux, de façon très positive. Au début des années 2000, le quartier de Bacalan était peu fréquenté, délaissé par les commerces et les services. Depuis sa rénovation, il est devenu un lieu de vie incontournable. De nombreux sièges sociaux s’y sont installés, ainsi que la prestigieuse Cité du Vin. Sa position centrale en fait un secteur très recherché par les locataires, mais aussi les commerces. Les investisseurs qui s’y sont intéressés à un moment où ce développement a été “boudé » par beaucoup ne se sont pas trompés !
Mais les grandes métropoles ne sont pas les seules. Nous l’avions évoqué dans un article sur les villes moyennes : les communes de taille modeste, mais bien connectées aux grandes aires urbaines, tirent aujourd’hui leur épingle du jeu immobilier. Elles ont su investir dans leurs infrastructures pour améliorer leur desserte, attirer les entreprises en quête d’espace et les habitants à la recherche de qualité de vie.
Il est donc important de ne pas écarter de ville sur la base de sa réputation, ou de sa situation à un moment donné. Les communes évoluent, surtout quand elles sont en périphérie d’une métropole. Patrimolink suit avec attention les grands programmes d’urbanisme pour dénicher les futurs quartiers où il pourra être intéressant de se positionner.
4. L’environnement
Le quatrième point d’intérêt à analyser est l’environnement offert par la ville ou le quartier. On entend par environnement le contexte du bien au sens large. Cette notion recouvre donc beaucoup d’aspects :
– Les services publics : est-il facile de trouver un médecin, une place en crèche ou en école, une poste ? Comment se situe la ville en matière de sécurité ? Des services publics denses et opérationnels sont un élément important pour l’attractivité d’une ville.
– Commodités : la ville est-elle dotée des principaux commerces de base, comme une boulangerie, un bureau de tabac ou un supermarché ? La possibilité de faire ses courses à proximité de son lieu d’habitation est un élément important pour attirer des locataires.
– Cadre : le cadre de vie de la ville est-il agréable ? La municipalité a-t-elle investi dans des espaces verts, dans du mobilier urbain de qualité et des lieux de loisirs ? Peut-on noter la présence de nuisances éventuelles (odeurs, bruits, pollution visuelle ou atmosphérique) ? Depuis les confinements successifs durant la pandémie de la Covid, les locataires sont à la recherche d’une meilleure qualité de vie, et donc très attentifs à ces conditions.
Ce sont tous ces éléments qui feront de la ville ou du quartier un lieu agréable et attractif pour de potentiels locataires.
Patrimolink a réuni une expertise fine des villes et quartiers où nous proposons des projets, afin de ne proposer que les localisations les plus adéquates. Nous communiquons régulièrement sur notre page Linkedin sur les évolutions de ces territoires.
5. La qualité des transports en commun et leur évolution
Le dernier point qui vient influencer l’attrait d’une ville est son offre de transports. Quand on parle mobilité, on parle tout d’abord de mobilité intra-muros. Une ville bien desservie en transports en commun, avec des réseaux denses et des fréquences soutenues, bénéficie d’un avantage certain. Les villes en sont conscientes et les projets de trams ou de lignes de métro ne manquent pas ces dernières années.
On parle également de transport inter-cité. Des nouvelles lignes de transports peuvent également changer la donne pour une municipalité. Tout le monde a en tête l’exemple de la LGV reliant Paris à Bordeaux en 2h ou du TGV Est. Mise en service en juin 2007, elle a contribué à désenclaver plusieurs villes et régions. La ville de Reims en a particulièrement bénéficié. Trois milliards d’euros d’investissements publics et privés ont été mis en commun pour capitaliser sur l’arrivée de la ligne (travaux de voirie, installation du tram, construction de locaux professionnels). Selon des chiffres publiés par France Info cinq ans après l’inauguration de la ligne, les objectifs des autorités locales avaient été pulvérisés : 150.000 mètres-carrés de locaux commercialisés, 110 nouvelles entreprises implantées et près de 4.500 emplois nouveaux créés. Le TGV a donc contribué à valoriser la ville.
Nous communiquons régulièrement sur notre page Linkedin sur les créations de moyens de transport dans les différents pôles urbains.
Dynamisme économique, offre d’éducation supérieure, urbanisme, cadre de vie, et offre de transport : tous ces éléments vous aident à évaluer le potentiel d’une ville de façon objective et factuelle. N’oubliez pas que tous ces critères s’apprécient de façon dynamique. Afin d’optimiser la réussite de vos investissements immobiliers, il est conseillé de cibler des villes qui rassemblent au maximum ces éléments d’attractivité. Depuis 8 ans, Patrimolink a mis au point une expertise multi-critères efficace pour analyser les villes de façon tangible et objective. En fonction de votre stratégie d’investissement (destination, objectif de rentabilité, intégration dans votre patrimoine), nous vous offrons un conseil actualisé et pertinent. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !
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