2021 vient de s’achever, que nous réserve l’investissement immobilier en 2022 ? La crise sanitaire n’est pas encore terminée et ses effets continuent de peser sur les économies. Et pourtant, le marché de l’immobilier ne cesse de battre des records. Que retenir de 2021 ? Quels enseignements peut-on en tirer pour 2022 ? Nous vous proposons notre analyse et nos perspectives pour cette année qui démarre.
2021 : une année de hausse
Hausse du nombre de ventes
Tous les acteurs institutionnels constatent un fort rebond du marché immobilier en 2021. Les chiffres des notaires de France montrent un nombre record de ventes : 1 208 000 transactions sur un an, soit une hausse de 23 % par rapport à 2021, année pourtant déjà record ! 30% de ces ventes concerneraient un investissement locatif, selon le réseau d’agences Century 21.
Quelles sont les raisons de cette hausse ?
– Indéniablement, les taux d’emprunt extrêmement favorables. Nous l’avions évoqué dans notre article sur le financement des non-résidents : ils sont historiquement bas.
– Les coups de pouce du gouvernement sous la forme « d’amortisseurs économiques et sociaux » efficaces y ont contribué également. Ils ont permis d’atténuer les effets de la crise (licenciements, faillites) et, pour une partie des investisseurs, de poursuivre leurs projets immobiliers.
Hausse des prix
Ce nombre de ventes record a pu se réaliser alors même que les prix au m2 ont augmenté. En effet, la France souffre toujours d’une pénurie de logements, qui pousse mécaniquement les prix vers le haut.
Il faut aussi noter l’arrivée des investisseurs institutionnels sur le marché de l’immobilier résidentiel. Elle intensifie la concurrence pour les biens neufs et les rend plus chers. Les notaires évaluent à 6.8% la hausse du prix des maisons anciennes, et 4.6% celle des appartements anciens. Cette configuration (maisons plus chères que les appartements) ne s’était pas vue depuis 2018. Il faut noter que cette augmentation s’est principalement passée dans les villes moyennes. Les prix en Île de France ont plutôt stagné (+0,1 % pour les logements anciens et -0.2% pour les appartements anciens par rapport au 1er trimestre 2021 pour Paris).
On assiste donc à une évolution de la hiérarchie habituelle : ce ne sont plus Paris et les grandes métropoles qui tirent le marché, mais les villes de province.
La note de conjoncture des notaires prévoit que la hausse des prix devrait se poursuivre au-delà de 2021, « tant que les fondamentaux de l’économie ne sont pas remis en cause ». Autrement dit, sauf crise majeure, l’immobilier va continuer sur une tendance haussière.
Le « new normal » bénéficie aux villes moyennes et aux départements d’Île de France
Les villes moyennes ont la cote
Nous en avions parlé dans notre article sur les villes moyennes, la Covid a poussé les acheteurs hors des grandes métropoles, vers les communes de taille moyenne situées en province. Si l’on ne peut pas parler d’« exode urbain » (les chiffres restent trop modestes), on constate néanmoins un mouvement vers des villes plus petites, où la pression foncière est moins forte et la qualité de vie meilleure. Il est plus facile d’acquérir un logement plus grand et plus confortable, avec un espace extérieur, d’où l’augmentation du prix des maisons évoquée précédemment. Il s’agit à la fois de résidences principales, mais aussi secondaires. Les confinements ont en effet renforcé l’attrait des « maisons de vacances », où il est possible de venir se « mettre au vert » pendant les périodes de restrictions sanitaires. Les acteurs du marché ont ainsi vu les prix bondir dans les stations balnéaires (+12.3% sur 2021, contre +4.6% en 2020).
Il faut rappeler que cette tendance décentralisatrice ne concerne qu’une partie limitée de la population : celle qui peut s’organiser pour travailler à distance (télétravail) et qui a la capacité financière d’acquérir un nouveau logement. De la même manière, seules les villes moyennes les mieux connectées et les plus dynamiques en profitent. Les grandes banlieues et les villes reliées au TGV (Train Grande Vitesse) sont les grandes gagnantes de cette reconfiguration du marché immobilier.
Paris et sa banlieue ne sont pas en reste
L’Île de France reste néanmoins sous le feu des projecteurs grâce au projet du Grand Paris Express. Ce vaste programme de développement des transports en commun a pour objectif de mieux desservir la grande banlieue. Quatre nouvelles lignes de métro vont être créées et La Société du Grand Paris estime que 2 à 3 millions de voyageurs les emprunteront chaque jour. Le Grand Paris Express va profondément bouleverser la dynamique de toute la région, et rebattre les cartes de son marché immobilier. Des communes auparavant délaissées vont très probablement voir leur attractivité et leur valeur augmenter, ouvrant de nouvelles perspectives aux investisseurs en recherche de prise de valeur.
Ce « new normal » apporte donc son lot de nouvelles tendances et de nouvelles opportunités au marché immobilier français. Les investisseurs redéfinissent leurs stratégies et recherchent des biens hors des hyper-centres dans les banlieues des grandes villes. Ils y trouvent des logements moins chers, plus spacieux, avec une chance de prise de valeur plus probable. En sus, ces communes sont moins souvent soumises à l’encadrement des loyers.
2022 : de bons fondamentaux, des perspectives prudentes
Après les records de 2021, que nous réserve 2022 ? Un mot revient chez la plupart des analystes, c’est la prudence.
2022 est tout d’abord une année électorale. Historiquement, ce sont des périodes d’accalmie pour le marché de la construction et de l’immobilier.
La prudence concerne ensuite la conjoncture économique, nationale et internationale. Les études de l’OCDE ont mis en évidence une forte reprise mondiale, mais elle reste très inégale. Le cas de la Chine est notamment scruté avec beaucoup d’attention. Les journaux ont largement commenté les difficultés de la société de promotion immobilière Evergrande : une dette de plus de 260 milliards d’euros et un défaut de paiement de 1,2 milliards de dollars, selon l’agence de notation Fitch. Le risque de contagion au reste de l’économie, comme ce fut le cas en Espagne ou aux Etats-Unis dans les années 2000, inquiète les Banques Centrales du monde entier. Le marché de l’immobilier chinois est l’un des principaux moteurs de sa croissance. C’est pourquoi les analystes s’accordent à penser que le gouvernement de Pékin soutiendra le secteur pour limiter les impacts d’une faillite.
Corolaire de ce rebond économique, l’inflation a fait son grand retour. Elle est principalement due à l’augmentation du prix des matières premières et à la forte croissance de la consommation des ménages. Les investisseurs savent qu’ils doivent s’en prémunir et que la pierre peut les y aider. Un coup d’œil rapide sur les décennies passées montre que si le pouvoir d’achat baisse en période d’inflation, la valeur immobilière offre une protection efficace.
Concernant les conditions de crédit, on ne devrait pas assister à une forte remontée des taux, du moins, pas à court terme. Elle sera sans doute progressive. Christine Lagarde a rappelé que la reprise était encore trop fragile pour la saper en coupant le robinet du crédit. Même s’il est peu rémunérateur pour les banques, l’emprunt immobilier reste un produit d’appel intéressant car peu risqué. Le taux de défaut est très faible en France, son rapport rendement/ risque reste donc favorable.
Ce qui va changer en 2022 pour les investisseurs
Les changements apportés par la loi de finances 2022 n’ont, à priori, pas d’impacts majeurs sur les investissements immobiliers des non-résidents. Des évolutions autres que la fiscalité vont, par contre, apporter leur lot de nouveautés.
La législation environnementale
Le premier gros changement concerne la législation environnementale. Une nouvelle réglementation environnementale (RE2020) va entrer en vigueur et remplacer la RT2012 (Réglementation Thermique 2021). Elle va intéresser tous les nouveaux permis de construire, immeubles comme maisons. Ses objectifs sont clairs : mettre l’accent sur les économies d’énergie et renforcer la performance du parc immobilier français. Concrètement, quelles en sont les conséquences ?
Dans l’immobilier ancien, les logements classés F ou G, autrement appelés « passoires thermiques », vont faire l’objet de plusieurs mesures. À partir d’août 2022, il ne sera plus possible d’en augmenter les loyers. À partir de septembre 2022, un diagnostic de performance énergétique (DPE) devra être réalisé au moment de leur vente. Cet audit s’accompagnera de recommandations pour mettre le logement aux normes et rejoindre la classe B.
Un nouveau DPE, voulu plus clair et lisible, devait entrer en vigueur à l’été 2021. La réforme a cependant été repoussée à la fin de l’année en raison de problèmes constatés dans la nouvelle méthode de calcul (écarts trop importants avec le DPE précédent, chiffres incohérents avec la réalité, entre autres). Derrière cette évolution de la législation, l’objectif est de faire de la performance énergétique un critère de choix, mais aussi un critère de valorisation/dévalorisation d’un bien. Il faut cependant noter que l’impact sur le prix est beaucoup moins important pour les zones où la tension immobilière est forte, comme la région parisienne.
À partir du 1er juillet 2022, il ne sera plus possible d’installer de nouvelles chaudières fonctionnant au fioul. Si elles pourront toujours être réparées, elles devront être remplacées par des systèmes plus écologiques en cas de panne irréparable.
À partir du 1er janvier 2025, les 600 000 logements classés G seront considérés comme indécents, donc interdits à la location. Le même sort sera réservé, en 2028, au 1,2 millions de logements classés F, et, en 2034, aux 2,6 millions de logements classés E.
Un nouveau service public appelé France Rénov’ vient remplacer les multiples bureaux responsables de la rénovation des logements. Il servira de guichet unique pour informer et conseiller les particuliers. A noter cependant que la plupart des aides gouvernementales pour la rénovation énergétique ne sont pas accessibles pour les non-résidents fiscaux.
La mise en place de ces nouvelles règles prouve une nouvelle fois qu’il est important de se positionner sur des logements de qualité, respectant les dernières normes en vigueur.
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Les conditions d’emprunt
Comme nous vous l’avions déjà annoncé, un second changement important concerne le crédit immobilier. Au 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues obligatoires. Si la plupart des banques les appliquaient déjà, ces critères vont réduire un peu plus la marge de manœuvre des établissements pour octroyer des crédits. Pour mémoire, il s’agit des règles suivantes :
– Un taux d’endettement maximal de 35 % ;
– Une durée maximale de crédit de 25 ans (plutôt 20 ans pour les non-résidents) ;
– Un taux de dérogation fixé à 20 % (pourcentage de dossiers qui ne remplissent pas les 2 premiers critères, mais que la banque décide d’accepter).
Tout l’enjeu de 2022 va être de comprendre comment les banques vont s’adapter et sélectionner leurs dossiers. Une chose est sûre : les profils des emprunteurs vont être encore plus scrutés et nous suivons toutes ces évolutions comme « le lait sur le feu ».
Autres changements à venir
Au-delà des élections, d’autres changements sont en cours de vote pour 2022 et à surveiller de près.
Le premier concerne le respect de l’encadrement des loyers. Ce dispositif concerne les villes suivantes : Paris depuis le 1er juillet 2019, Lille depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville). Bordeaux et Montpellier rejoindront le programme courant 2022.
Cependant, on constate souvent que les limitations sont encore souvent dépassées. Par exemple dans la capitale : en novembre 2021, le premier baromètre mesurant le respect de l’encadrement a été publié par la Ville de Paris et la Fondation Abbé Pierre. Sur 15 000 annonces passées au crible entre août 2020 et août 2021, 35% n’étaient pas dans les clous. C’est pourquoi, la Ministre du logement Emmanuelle Wargon souhaite prochainement imposer l’obligation de mention du loyer plafonné sur toutes les annonces immobilières des villes concernées. Les modalités seront définies dans le cadre de la Loi 4D actuellement en discussion.
Le second concerne l’assurance emprunteur. Dans le cadre de la Loi Lemoine, il sera bientôt possible de résilier son assurance emprunteur à tout moment. Cette mesure devrait renforcer la mise en concurrence des prestataires et permettre une meilleure négociation des taux.
Un troisième changement notable concerne les syndics. Dès janvier 2022, les syndics professionnels devront remplir une fiche de renseignement détaillant leurs prestations et leurs tarifs. Elle servira à faciliter leur mise en concurrence pour les propriétaires.
En ce début de 2022, l’immobilier reste un marché très dynamique, avec de belles perspectives. Les investisseurs sont plus que jamais en recherche de placements, et leurs stratégies évoluent. Le contexte économique et sanitaire est porteur d’incertitudes, mais le facteur risque est aujourd’hui mieux toléré. La tendance pousse les acheteurs vers des biens de qualité, anticipant le durcissement des normes environnementales en cours. Investir dans l’immobilier reste source d’opportunités très intéressantes, et la recherche de partenaires de confiance est plus que jamais nécessaire. Grâce à son réseau de partenaires étendu, Patrimolink vous accompagne dans leur sélection.
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