Le chiffre a surpris tout le monde cette mi-octobre : la ville de Paris a perdu 5% de ses écoliers à la rentrée 2021. Certes, c’est peu, mais c’est significatif. Des familles ont quitté la capitale pour d’autres horizons. La difficulté d’élever des enfants à Paris n’est pas nouvelle, et nombreux sont ceux à partir quand arrive leur premier ou second enfant. Mais la crise de la Covid a renforcé la tendance. Les confinements successifs et la possibilité de télétravailler ont rendu désirable (et possible) de déménager. Et ce sont les villes moyennes qui en bénéficient. Longtemps ignorées par les investisseurs, les villes moyennes méritent aujourd’hui qu’on s’intéresse à leur potentiel. Elles présentent en effet de belles opportunités de placement. Sur quoi se fonde leur potentiel ? Quelles villes suivre pour investir ? Patrimolink vous emmène à la visite de ces communes en plein devenir, qui font mentir les préjugés sur la province.
Que sont les villes moyennes ?
Les définitions varient selon les sources. On peut retenir celle de l’Insee qui délimite une fourchette statistique de 20 000 à 150 000 habitants. Ces communes ne constituent pas un tout homogène, mais plutôt une diversité de situations économiques, géographiques et sociales. Quoi qu’il en soit, la « ville moyenne » est une aire urbaine qui se définit en opposition à la « grande ville ».
Les villes moyennes ont une place à part dans l’hexagone. Leur taille ne traduit pas le rôle prépondérant qu’elles occupent dans l’organisation du territoire français. Bien disséminées, elles portent en effet une part essentielle de son dynamisme et de son identité. Les travaux du CGET (Commissariat Général à l’Égalité des Territoires) soulignent leur fonction de pôle centralisateur car elles accueillent de nombreux services de base (santé, emploi, enseignement, sport et culture).
Un regain d’intérêt pour les villes moyennes
La crise sanitaire a eu un gros impact sur le marché immobilier national, notamment en raison des confinements successifs. Ils ont tout d’abord ralenti l’activité du secteur pendant de longs mois, qui a repris de plus belle par la suite. Les confinements ont également modifié les envies et les besoins des français. Ils ont notamment accéléré une prise de conscience des contraintes de la vie dans les grandes villes, comme la promiscuité, le coût de la vie et du foncier, ou la qualité de vie en baisse.
Le télétravail désormais institutionnalisé a fait tomber de nombreuses barrières concernant la mobilité : il est aujourd’hui possible de travailler de n’importe où, pour peu qu’on ait une bonne connexion internet. Certains ménages recherchent à présent les logements plus grands, avec un espace extérieur, mais aussi bien desservis en termes de transports et de services de base (écoles, commerces, services de santé). Ils trouvent ainsi leur bonheur dans les villes moyennes.
Selon la Note de conjoncture immobilière des notaires de France n° 52 (juillet 2021), le nombre de ventes de logements anciens sur l’ensemble du territoire sur les douze derniers mois a atteint le niveau record de 1 130 000 transactions à la fin du mois de mai 2021. Et la tendance observée au trimestre précédent se confirme : ce dynamisme est au profit des villes petites et moyennes. Il est pour le moment constaté dans des communes proches des grandes villes.
Exemple autour de Paris, avec la part des acheteurs franciliens et leur évolution sur 1 an :
Plus d’un an après le début de la pandémie, la tendance se confirme donc. Les villes moyennes attirent, et les raisons sont simples à comprendre. Ces villes offrent un bon compromis entre les contraintes de la métropole et l’éloignement de la campagne. Elles séduisent de plus en plus d‘urbains candidats au déménagement.
Quelle incidence sur les prix de l’immobilier dans les villes moyennes ?
Cette demande venue des métropoles est souvent accompagnée d’un pouvoir d’achat plus important. Elle pousse donc mécaniquement les prix vers le haut.
Les Notaires de France constatent une hausse continue du prix des maisons et des appartements en province. Leurs relevés montrent une hausse du prix de vente médian des maisons anciennes de 11.9% à Poitiers, 10.3% à Chartres. Concernant les appartements anciens, les prix de Caen augmentent de 16.2%, Tours de 10.6% et Poitiers de 17.5%.
Malgré cette augmentation continue, il reste de bonnes opportunités à saisir pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leurs stratégies de placement. Le marché immobilier des villes moyennes est en effet en pleine évolution.
Les villes moyennes, des villes en devenir
Investir dans une ville moyenne, c’est investir dans des territoires en plein devenir. Et ce, pour plusieurs raisons.
Elles répondent tout d’abord à de nouvelles aspirations de la population. Nous l’avons déjà évoqué, les confinements ont suscité des envies d’espace. Les villes moyennes offrent la possibilité d’acheter une plus grande surface, avec un accès extérieur (jardin, terrasse), pour un prix moindre. Les tarifs au m2 sont plus abordables, et la concurrence pour les biens est moins forte.
Nombre de villes moyennes sont également bien connectées en termes de transports en commun et le seront de mieux en mieux. Sous l’impulsion du législateur (loi NOTRe de 2015), beaucoup d’agglomérations se sont regroupées et ont investi dans des réseaux multimodaux (bus, vélo, parking) performants. Certaines comme Angoulême, Pau ou St Brieuc, accueillent des lignes de le bus à haut niveau de service (BHNS, aussi appelé Trambus) : des véhicules plus longs (double bus), circulant sur des voies dédiées. Leurs réseaux subissent peu de congestion et donc moins de retards que dans les grandes aires urbaines. Au-delà du télétravail, le temps passé dans les transports pour aller travailler est réduit.
Pour celles qui sont proches de métropoles, le TER rend possible des navettes régulières et rapides. Agen est par exemple à 1h30 de train de Bordeaux, Douai 40 min de Lille, ou Amiens à 1h18 de Paris. Les projets de nouvelles Lignes à Grande Vitesse (LGV) promettent de rapprocher de nouvelles villes moyennes. Dans le cadre de la nouvelle connexion Bordeaux-Toulouse, Agen et Montauban auront bientôt leurs gares TGV (Trains à Grande Vitesse).
La population urbaine continue de croître, mais les citadins sont pourtant de plus en plus nombreux à refuser la densification de leurs quartiers. Les villes moyennes offrent une alternative. Si elles souffrent d’une réputation de territoires désertés, la réalité est toute autre. Selon les experts de Géoconfluences, les villes moyennes sont longtemps restées à l’écart des politiques nationales d’aménagement du territoire. Considérées comme le maillon faible de la géographie urbaine française, elles ont progressivement concentré plusieurs types de problèmes récurrents qui ont affecté leur dynamisme. C’est pourquoi elles ont fait l’objet d’un retour d’attention de la part des pouvoirs publics depuis les années 2010, comme au travers du projet « Cœur de ville », lancé en 2017. Cette initiative multiforme s’est concrétisée par la construction ou la rénovation de logements (par exemple à Pau, Oyonnax ou Brive-La-Gaillarde), la remise sur le marché de fonds de commerce, (Mâcon ou St Nazaire), la réhabilitation de centres-villes (Limoges), l’implantation de nouvelles entreprises (Châteauroux), ou la création de pôles culturels (Laval, Beauvais). 5 milliards d’euros ont été investis en 5 ans.
Quelles villes suivre pour investir ?
Il faut préciser que toutes les villes moyennes n’ont pas bénéficié de cette dynamique. Une étude du CGET (Commissariat Général à l’Égalité des Territoires) montre les communes au développement le plus solide. Elle analyse la situation de villes moyennes sous trois aspects : dynamique démographique (taux de croissance annuel moyen de la population entre 2008 et 2013), dynamique économique (taux de croissance annuel moyen de l’emploi entre 2008 et 2013) et fragilité sociale (taux de pauvreté en 2013).
Même si les chiffres datent un peu, cette étude est riche d’enseignements. Qu’en retenir ? Que les municipalités les mieux connectées aux grandes aires urbaines, dotés de filières économiques dynamiques, sont celles qui tirent leur épingle du jeu. Et elles sont nombreuses sur tout le territoire français.
L’étude du CGET montre bien le rôle polarisateur de ces villes moyennes « favorisées ». Elles accueillent des bassins d’emplois dynamiques, qui attirent de nouveaux habitants, et stimulent le marché de l’immobilier local.
Les villes moyennes ont le vent en poupe et les investisseurs auraient tort de ne pas s’y intéresser. Qualité de vie, perspectives professionnelles, accessibilité : les plus favorisées ont de quoi les convaincre. Si toutes ne sont pas concernées par cette dynamique, les plus avantagées en termes de connexions et d’emploi ont entrepris de capitaliser sur leur potentiel. Avec leurs atouts en plein développement, elles offrent le surcroît de qualité de vie que beaucoup recherchent. La vigueur soutenue du marché immobilier dans ces localités montre qu’il s’agit d’une tendance durable. Les villes moyennes, l’avenir de l’investissement locatif? Patrimolink vous accompagne pour construire votre stratégie de placement.
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