Le marché immobilier, créateur de 2 millions d’emplois directs et 500 000 emplois indirects, est un secteur très important en France qui génère en moyenne 15% du PIB et autour de 75 milliards de recettes fiscales.
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Un Covid-19 arrivant sur un marché immobilier « euphorique »
Il reste bon de mentionner que la crise sanitaire internationale dans laquelle nous nous trouvons est arrivée en période plus que faste pour l’industrie immobilière qui, rappelons-le, en 2019 a battu tous les records (1 million de transactions dans l’ancien et près de 250’000 dans le neuf). Ces montants historiques se sont accompagnés d’une hausse des prix continue dans la plupart des villes de France depuis 3 ans.
Ceci est dû à plusieurs facteurs, notamment le contexte de taux d’intérêts bas, ou encore des marchés financiers en « haut de cycle » qui favorisaient, pour plus de sécurité, l’orientation d’investissement vers l’actif immobilier.
Ce dynamisme de marché a accentué un déséquilibre entre une offre limitée et demande trop nombreuse dans un contexte où, rappelons-le, la France est intrinsèquement en manque de logements.
Ainsi selon Thierry Delesalle, notaire à Paris et porte-parole de la Chambre des notaires de Paris en Ile de France : “ Il y a actuellement quatre acquéreurs pour un vendeur, contre cinq vendeurs pour un acquéreur en 2008. Est-ce que les prix vont s’écrouler ? J’en doute ”.
Un marché immobilier impacté
L’industrie immobilière jouit d’avantages qui lui sont propres (faible corrélation avec l’activité économique, actif résilient, rempart contre l’inflation, etc..) et qui lui confère un caractère intéressant et sécurisé.
Malgré ses atouts indéniables et comme toutes les autres secteurs d’activité, il convient de regarder et étudier les effets de la situation dans laquelle nous nous trouvons.
La construction en pause
Certains chantiers ont continué post confinement. Face à cette situation la FFB (Fédération Française du bâtiment) a demandé (sauf interventions urgentes) l’arrêt total des chantiers pendant une première période de 10 jours qui devrait se prolonger. En résultante la FFB observe à l’heure où nous écrivons cet article que 90% des chantiers sont gelés. L’association travaille activement sur la mise en place de règles sanitaires pour que ces derniers puissent redémarrer.
Des taux toujours bas qui ne devraient pas remonter
Du côté des banques, nous observons malgré le confinement une activité en télétravail qui permet un suivi actif et efficace des dossiers en cours.
Les taux d’intérêt d’emprunts fixes et depuis plusieurs années bas devraient rester favorables tant d’un point de vue institutionnel que personnel.
- Institutionnel : Deux acteurs majeurs que sont la Caisse des dépôts et Action logement ont déjà statué la semaine dernière sur le financement de pas moins de 50 000 logements les 12 prochains mois. Outre des permis de construire qui devraient, notamment du fait la nouvelle ordonnance, mettre plus de temps à être délivrés, tout est mis en place pour supporter les banques et permettre une offre de logements pérenne à venir.
- Personnel : Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne est confiant sur le sujet : “ Les banques centrales sont condamnées à maintenir des taux bas durant toute la crise afin de lutter contre la spirale déflationniste.” Post crise, les experts de l’industrie s’accordent à dire que ces taux resteront bas. L’industrie immobilière, faisant partie des premiers « moteurs » à remettre en marche pour la bonne santé de notre économie. Le vieil adage “Quand l’immobilier va, tout va” n’a pas été écrit par hasard…
Taux directeur BCE – Politique monétaire et anticipation des taux bas
Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) se maintient toujours au plus bas. La BCE a annoncé un plan d’urgence « PEPP » (Pandemic Emergency Purchase Programme) de 750 milliards d’euros destinés à des rachats de dette publique et privée, qui s’ajoutent aux 120 milliards décidés quelques jours auparavant.
Des économies soutenues par des mesures budgétaires de grande ampleur
Le marché immobilier n’a pas été le seul à être impacté. Vous n’êtes pas sans savoir que les marchés financiers ont eux aussi été considérablement ébranlés.
Face à cette situation les gouvernements semblent appliquer les mêmes méthodes que celles utilisées post 2008 basées sur des travaux de Keynes mais plus rapidement et plus massivement.
Ces interventions combinent :
- L’effet d’éviction : Intervention de l’Etat qui se substitue aux agents privés qui perdent toute confiance
- Le quantitatif easing : L’achat des dettes (obligations d’Etat notamment) par les banques centrales.
Face à des promesses gouvernementales de soutien des économies nombreuses et importantes, la FED (réserve fédérale américaine) et les Banques centrales européennes ont injecté des sommes colossales pour soutenir et réguler les activités des marchés et ainsi soutenir l’activité économique des pays. Ces initiatives doublées d’aides considérables en soutien aux banques pour préserver
leur rôle d’appui aux entreprises et aux ménages présage une solidité des emprunts en cours et à venir et des taux qui devraient donc rester bas et attractifs.
Vers une inflation ?
Certains économistes, face à l’injection de ces sommes doublée d’un possible déséquilibre de l’offre et la demande dû à l’arrêt de l’appareil productif et des échanges internationaux, pensent, dans les mois suivant une sortie de crise à l’arrivée d’un phénomène inflationniste.L’arbitrage de certains portefeuilles sur des obligations d’Etat face à cette possible tendance pourrait donc être très discuté, les produits de dettes se dépréciant en situation d’inflation.
L’immobilier sort en tête comme actif rempart de l’inflation.
L’immobilier résidentiel gagnant ?
Cette projection de taux bas laisse une belle fenêtre ouverte sur l’immobilier résidentiel. Qui plus est, les crises financières passées ont témoigné de comportements distincts chez les investisseurs.
On retrouve souvent une partie de ces derniers recherchant à placer leur argent sur des valeurs dites « refuges » et des gestionnaires d’actifs à qui ont va demander d’arbitrer les valeurs moins liquides et porteuses de potentielles plus-values ceci en vue de purger leur besoin de liquidité.
Dans ces deux cas, l’immobilier résidentiel est bien placé de par son caractère résilient et les potentielles prises de valeurs possibles. Ainsi il est prévisible qu’un arbitrage plus proéminent se fasse sur les actifs résidentiels en 2020-2021.
Impact de la loi Sapin 2 fait craindre certains épargnants
Face à l’explosion des dépenses publiques et une baisse des revenus d’Etat, une des solutions possibles est de transférer du coût de la crise vers les banques et les épargnants.Rappelons que la loi Sapin 2 octroie à un établissement bancaire ou un assureur en cas de crise de restreindre temporairement l’accès à votre épargne voire limiter les primes ou rachats de certains contrats d’assurance.
Face à ce risque, nous observons une recrudescence d’achat immobiliers 100% en liquidités, même en cette période dite de crise.
Lire notre article :« La loi Sapin 2en faveur des investissements immobiliers ! »
Quel impact sur les prix ?
Pierre Dac disait « La prévision est difficile, surtout quand elle concerne l’avenir. » 
Toutefois, la situation économique actuelle laisse présager une baisse du PIB (entre 3% et 5% prévus selon les économistes). Il est coutumier de dire qu’en période de récession les prix de l’immobilier baissent également.
L’effet d’annonce de la crise et du confinement à certes mis le marché en pause (bien que nous arrivons toujours à avancer sur la plupart de nos dossiers).
Certaines annonces ont vu leur prix à la baisse mais il est vraiment trop tôt pour parler de quelconque retournement.
La valorisation des biens immobiliers évolue souvent en lien étroit avec les marchés financiers, avec un décalage temporel. Sous-entendu que si les marchés financiers restent à leur niveau actuel, nous pourrions observer une baisse des prix mais à un niveau tout de même plus lent et vraisemblablement plus faible que pour les valeurs mobilières.
Néanmoins comme vu plus haut, la plupart des gouvernements ont mis en place des politiques de soutien importantes dans le but notamment de maintenir les marchés. La baisse des prix est ainsi loin d’être confirmée.
Il est tout de même important de rappeler ici l’importance de bien vérifier la valeur vénale des biens qui prend encore plus que d’habitude toute son importance.
Devant un marché où, rappelons-le, il existait avant le confinement un dynamisme historique et où les conditions d’emprunt devraient rester attractives, il parait peu probable de faire face à un effondrement des prix. On peut se poser la question sur certains projets dits « hors marché » où les prix ont été fixés peut-être un peu hauts bénéficiant du dynamisme sans précédent.
Il n’en reste pas moins que le temps, malgré une situation internationale atone, reste très propice au marché immobilier où de nombreuses opportunités sont à saisir et certaines négociations possibles.
Des banlieues qui risquent d’être de plus en plus prisées
Il est intéressant de remarquer que le confinement mais surtout le télétravail observé en France font repenser complètement l’importance de bénéficier de logements spacieux avec des ouvrants et d’espaces extérieurs. Ainsi nous devrions observer une recrudescence de l’attrait pour les banlieues qui va de pair avec les importants projets urbains (Grand Paris, Lyon Métropole, etc…).
Ce nouvel attrait pourrait contrairement à ce que nous précisions ci-dessus aller de pair avec une possible remontée des prix de ces actifs.
Vers de nouvelles opportunités…
Il convient de redire que l’industrie immobilière est avant tout locale (l’arrêt des échanges internationaux n’a donc que peu d’effets directs) et reste moteur de la confiance des ménages. Toutefois, le marché de la pierre reste omnipotent car il répond à des besoins indispensables. La crise peut donc amener à retarder certaines décisions mais des annulations complètes de projets, sauf cas extrêmes, restent peu probable.
Il est à rappeler que la constitution d’un patrimoine reste un projet de long terme. Il convient bien sûr de rester prudent et ne pas prendre des décisions pénalisantes de changement de cap trop importantes.
Nous restons donc très confiants. Hors cette crise sanitaire, le marché immobilier français n’est pas dans ce que l’on peut appeler une bulle spéculative et repose sur des fondements robustes. Pour les non-résidents, l’euro en baisse offre dans la plupart des cas une situation de taux de change positive et attractive.
De plus, face à une fragilité observée sur les valeurs mobilières la pierre reste et restera un élément solide et sécuritaire.
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