Alors que nous avançons dans la seconde moitié de 2024 et, après un ralentissement significatif le marché immobilier montre des signes de reprise. Les taux d’intérêt immobiliers sont en baisse, accompagnés d’une diminution des prix des biens, offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs.
Quelles ont les tendances du marché immobilier en cette 2e moitié de 2024 ? Dans quelle mesure les prix diminuent-ils ? Qu’attendre des taux immobiliers ? Dans quels produits investir ? PATRIMOLINK vous offre son analyse détaillée !
Un marché immobilier au ralenti, mais qui frémit
Tous les professionnels du secteur le constatent : le marché a bien ralenti après les années fastes de 2019-2022. Freinés par un emprunt devenu plus coûteux et difficile à obtenir, doublé d’une inflation en hausse synonyme de perte de pouvoir d’achat, de nombreux investisseurs ont décalé, ou renoncé, à leur projet. Selon les chiffres des Notaires, la baisse annuelle des transactions était de 22 % depuis novembre 2023, elle baisse encore d’un point en février 2024 à -23 %. Ce qui donne un volume estimé de transactions de logements anciens de 835 000 à fin février 2024 (cumul 12 mois en France métropolitaine).
Il faut préciser que ce sont surtout les achats de résidences principales qui ont ralenti. L’investissement immobilier a lui toujours le vent en poupe. En 2023, la proportion de l’immobilier hors achat de résidence principale (c’est-à-dire l’investissement locatif, l’achat de résidences secondaires, et autres investissements immobiliers) représente environ 30% du volume total des transactions immobilières en France. Dans ce contexte de ralentissement, beaucoup ont compris qu’il y avait une carte à jouer pour s’enrichir via un nouveau placement dans la pierre.
Les Notaires prévoient que le nombre de transactions devrait continuer de diminuer les mois prochains, mais que cette baisse tendrait à se stabiliser. « Le marché immobilier arrive à son point d’atterrissage », précisent-ils dans leur Note de Conjoncture d’avril/mai 2024. Les Notaires ont en effet relevé un « regain d’activité » qui, couplé à la baisse des taux de la Banque Centrale Européenne, pourrait annoncer une reprise à venir.
Des taux qui baissent, des banques qui se réouvrent au crédit immo
Il n’y a pas que les prix immo qui baissent, le coût de l’emprunt aussi. Le taux d’intérêt moyen, hors frais et assurances, diminue pour la première fois depuis 2022. Les chiffres de la Banque de France sont éloquents : il perd 6 points de base (4,11 % après 4,17 %). Le nombre de crédits octroyés remonte en parallèle. Par rapport à février 2023, l’encours de crédits à l’habitat progresse de 0,4 % (0,5 % pour les ménages). L’annonce de la baisse des taux directeurs de la BCE le 6 juin dernier permet d’espérer que les taux poursuivent leur abaissement. Voir notre article sur le sujet des taux d’emprunt.
Conséquence, les banques sont de retour sur le marché du crédit immobilier. L’emprunt retrouve son rôle de produit d’appel pour de nouveaux clients. Les investisseurs ont donc tout intérêt à recontacter leur conseiller (ou PATRIMOLINK !) pour connaître les nouvelles conditions possibles.
Le coût de l’emprunt ne constitue donc plus le principal frein à la reprise du marché immobilier. Les prix, par contre, continuent de poser question.
Des prix qui baissent
Longtemps attendue (espérée) par les investisseurs, la baisse des prix commence à se concrétiser. Toujours selon les chiffres de Notaires, elle atteint 3,9% au 4e trimestre 2023 (total des biens anciens), avec – 3,8 % pour les maisons et de -4,1 % pour les appartements. Ils anticipent une amplification dans les prochains mois qui dépasserait les 5% de réduction des prix.
Le phénomène touche presque toutes les régions. La capitale n’est pas épargnée (-7,7 %), pas plus que les grandes villes, toujours à l’exception de Nice (Chiffres Fnaim). Strasbourg perdrait ainsi 3%, Rennes 7%, Rouen 5%, Villeurbanne 15% et Nantes 11%, selon les Notaires (appartements anciens sur 12 mois, à la fin mai 2024). La baisse est aussi notable pour les maisons : -10% à Angers, Le Mans, Saint-Étienne, Saint-Nazaire, Valenciennes et Nantes (même période).
Il ne faut pas oublier de préciser que la baisse des prix concerne avant tout les biens avec défaut.
Il s’agit principalement des logements avec un mauvais DPE (Diagnostique de Performance Energétique), synonymes de gros travaux et/ou qui seront bientôt frappés d’interdiction de location. Ils sont nombreux à s’être retrouvés sur le marché de la vente récemment, avec un prix décoté.
Selon une enquête de l’Observatoire Interkab, 40% des agents immobiliers indépendants pensent que les prix représentent le principal obstacle à la reprise du marché immo. La baisse des prix immobilier est donc sensible, mais elle ne compense pas encore la perte de capacité d’emprunt des investisseurs. Elle ne compense pas non plus la flambée connue entre 2013 et 2023. Pour mémoire, entre ces dates, les grandes villes se sont beaucoup valorisées : +69 % à Bordeaux, +59% à Rennes, +56% à Lyon et Strasbourg (Chiffres Notaires de France). Même avec 10% de décroissance annoncés, on très est loin du krach immobilier !
Selon donc la qualité du bien visé, l’urgence (ou non) du vendeur à arbitrer son bien il y a de très belles possibilités d’investissement. Là où les négociations étaient quasi inexistantes il y a 2/3 ans, nous observons de belles possibilités actuelles qui permettent de se positionner sur des fourchettes de prix permettant des investissements performants.
Les investisseurs ne s’y méprennent pas et sont toujours aux aguets ! Selon la même étude, 47% des agents immobiliers constatent que les acheteurs potentiels sont actifs sur le marché, en quête de bonnes affaires. Et des bonnes affaires, il y en a à saisir !
Fin 2024, dans quel produit investir ?
Le mois de juin a été marqué par la dissolution de l’Assemblée Nationale. Les élections imprévues, apportent de l’incertitude aux marchés économique et immobilier. Au jour où nous rédigeons cet article, la situation politique est en phase de stabilisation. Il semble peu probable que des mesures majeures viennent impacter le marché immobilier français.
Quoi qu’il en soit, l’investissement locatif conserve de beaux jours devant lui. Le marché locatif reste en effet extrêmement tendu, sans perspectives d’amélioration prochaine. La demande est poussée par des facteurs structurels : la multiplication du nombre de foyers, l’allongement de la durée de vie, l’accroissement des résidences réservées à la location saisonnière et le report de l’achat d’une résidence principale. Entre fin 2021 et fin 2023, l’offre de logements à louer a baissé de 36 %. En parallèle, les loyers ont progressé de 7 % depuis 2021, suivant (en partie) la hausse de l’inflation.
Dans ce contexte, quels biens privilégier pour un investissement gagnant ? On pense avant tout aux biens neufs (dont les prix sont en baisse) ou remis à neuf, aux dernières normes énergétiques.
Les anciennes passoires thermiques, acquises avec une belle décote, peuvent constituer un placement très intéressant, pour peu que les travaux soient supervisés. Gérer seul une rénovation à distance peut vite se transformer en perte de temps et d’argent, tous les investisseurs le savent.
C’est pourquoi faire appel à des professionnels de la rénovation, qui sauront identifier les biens avec le plus de potentiel, est une solution de tranquillité. PATRIMOLINK œuvre pour vous permettre de réaliser ces projets à distance en minimisant votre implication et suivi tout en vous permettant de capitaliser sur un projet rondement mené et rentable
Grâce à notre réseau de partenaires, nous sommes capables de solidariser tous les corps de métiers pour une rénovation maîtrisée et optimisée.
Nous l’avons expliqué plus haut, l’investissement locatif est et reste une option avantageuse. Les petites surfaces, ou les colocations, destinées aux étudiants et aux jeunes professionnels sont très recherchées quand elles sont bien agencées et correctement localisées. Les produits qui offrent des prestations de qualité, comme des salles de bain privatives, des espaces communs confortables et entièrement aménagés, restent rarement sur le marché. Une bonne connaissance du marché (grâce aux publications de PATRIMOLINK) permet de les sélectionner avec justesse !
Petit focus sur les investissements à la montagne ou le foncier est rare et le marché TRES dynamique. Ce marché qui connait peu la crise propose de belles opportunités également.
Pour les investisseurs qui souhaitent une implication minimale, le choix de la Nue-Propriété offre la tranquillité d’esprit et l’efficacité recherchée. Pour mémoire, cette structuration permet d’acheter un bien avec un décote intéressante, de le voir se valoriser sans avoir à le gérer pendant la période de son démembrement, et de le récupérer remis à neuf à son issue.
Le marché immobilier français semble être en train de se débloquer. Le regain de pouvoir d’achat et d’emprunt permet aux investisseurs de mieux se projeter. La baisse des prix tant attendue commence à se concrétiser, mais elle ne permet pas encore au marché de retrouver sa complète fluidité. Une chose reste néanmoins certaine : le marché immobilier français a prouvé sa solidité et sa validité. Et les investisseurs ne s’y trompent pas : ils continuent à s’y construire un patrimoine. Les étrangers sont notamment nombreux à choisir le marché français : leur nombre atteint en 2023 son plus haut niveau depuis 10 ans.
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