2022 est déjà derrière nous, et nous pouvons commencer à en tirer quelques enseignements sur l’évolution récente du marché immobilier. Après les records de 2021, 2022 semble avoir été une année de stabilisation. Contrairement aux annonces alarmistes de la presse spécialisée, effrayée par la hausse de l’inflation et l’augmentation des taux immobiliers, le marché immobilier français ne s’est pas effondré, bien au contraire.
Quelles sont les informations à retenir de 2022 ? A quoi s’attendre pour 2023 ? Est-ce un bon moment pour investir ? Comment appréhender son prêt pour se faire financer dans ce nouveau contexte d’emprunt ? Patrimolink vous aide à y voir plus clair en décryptant les principaux chiffres du marché !
2022, une année de stabilisation
Des chiffres de transactions toujours hauts, des prix qui se maintiennent
Selon les chiffres des Notaires de France, l’année 2022 s’est clôturée sur 1.1 million de ventes, contre un peu plus de 1.2 en 2021. Le volume global de ventes a donc diminué (les Notaires notent une baisse de 3.7% en juin et 5.6% en août par exemple), mais les chiffres restent “exceptionnellement hauts”. Ils montrent que le marché français reste dynamique, malgré un contexte économique plus incertain.
En ce qui concerne les prix, la situation est contrastée. Globalement, la tendance n’est pas encore à la baisse, même si un ralentissement est anticipé par les Notaires dans le courant de l’année 2023. Le Baromètre LPI-Seloger constate que les prix des maisons et des appartements continuent d’augmenter significativement sur l’ensemble du territoire (+5.9% et 4.2% respectivement), notamment dans les villes moyennes.
Le Baromètre relève également des disparités territoriales notables. 2022 a été une année de stagnation, voire de baisse pour l’immobilier francilien (+ 1.5 % sur un an, contre + 6.4 % en 2021). Les analystes rapportent un recul du nombre de candidats à l’achat, en raison de la difficulté d’obtenir un prêt. En province, l’évolution a été globalement beaucoup plus positive (+6.4%), avec de gros contrastes entre régions.
La demande pour les petits espaces reste néanmoins forte dans les métropoles. Lille, Marseille et Nice ont vu des hausses de +6 à 7%. Bordeaux, Montpellier, Nantes, Strasbourg et Toulouse ont connu des hausses plus modestes (+1 à 2%).
Au plan national, le marché reste soutenu par une forte demande et une raréfaction des biens disponibles.
Un contexte d’emprunt qui se durcit
2021 avait marqué le retour de l’inflation, 2022 a confirmé la tendance. La France est passée de 0.5% en 2020 à 1.6% en 2021, puis 5.6% à la fin de 2022. Cette soudaine hausse de l’inflation est en grande partie due au contexte économique international post-pandémie de Covid.
Pour lutter contre l’inflation, plusieurs Banques Centrales (comme la FED aux Etats-Unis, ou la BCE, en Europe) ont augmenté leurs taux directeurs, poussant les taux de crédits aux particuliers à la hausse.
Si l’augmentation des taux commerciaux paraît minime (on est loin des 10% des années 1990), elle pose problème à certains candidats au crédit. Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal auquel une banque peut légalement prêter, ne suit pas immédiatement l’augmentation des taux commerciaux. Avant janvier 2023, il n’était revalorisé que tous les 3 mois. Le calcul de la Banque de France est à présent mensuel. S’il est théoriquement prévu comme un outil de protection des emprunteurs, un taux d’usure bas limite de facto l’offre de crédit possible.
A cette difficulté s’ajoutent les contraintes imposées par le HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière). Il impose aux banques commerciales les règles suivantes : la durée maximum d’emprunt dans le neuf est de 27 ans (à noter que pour un non-résident, il est plus difficile d’obtenir un crédit au-delà de 20 ans), le taux maximum d’endettement est de 35 % et le volume de dérogations à ces règles est de 20 %. Les établissements de crédit ont perdu en marge de manœuvre. Ils sélectionnent aujourd’hui davantage leurs clients par rapport à leur “profitabilité” et demandent ainsi la mise en place de collatéraux plus nombreux ( rapatriement de fonds, souscription d’une carte bancaire, d’une assurance, …).
Se faire financer reste toujours possible et intéressant, il faut cependant accepter de “jouer le jeu” avec sa banque, et se montrer plus flexible quant à ces exigences. Quoi qu’il en soit, se faire accompagner de professionnels du secteur pour présenter son dossier permet de mettre toutes les chances de son côté.
Les Notaires de France rappellent que le marché immobilier ne saurait être imperméable aux aléas économiques et géopolitiques. C’est pourquoi, ils prévoient que les taux d’emprunt devraient continuer à augmenter progressivement.
Ils restent pourtant, répétons-le, très intéressants, surtout au regard de l’inflation. Les taux sont, de surcroît, fixes, ce qui fait de l’endettement un véritable placement. L’encours de crédits immobiliers a d’ailleurs eu un taux de croissance annuel stable (à +6,3 %, chiffres d’août 2022) soit un niveau élevé. Leur analyse de 2022 montre davantage un processus de normalisation en cours, qu’un effondrement du crédit immobilier.
Perspectives 2023, une année d’atterrissage
Un œil sur les chiffres
La presse spécialisée est assez alarmiste. On lit assez souvent des annonces d’effondrement du marché, ou de fin du crédit immobilier. Qu’en est-il vraiment, si on regarde les chiffres ?
Chez Patrimolink, nous sommes un peu moins inquiets. Tout comme les Notaires de France d’ailleurs, qui, dans leur Note de Conjoncture d’octobre 2022, mentionnent “une année 2023 qui sera objectivement moins remarquable en termes de volumes, mais l’atterrissage devrait s’effectuer en douceur”. Ils ajoutent que : “Dans des temps incertains, la pierre demeure plus que jamais une valeur refuge dans un environnement indécis et imprévisible.”.
Ce qui se profile ressemble donc plutôt à une croissance continue des volumes de vente et des prix, mais ralentie.
Nous gardons cependant un œil attentif sur les disparités territoriales, et les différentes dynamiques. Cette tendance s’est déjà observée en 2022 (voir plus haut), elle pourrait se renforcer en 2023. On peut, par exemple, estimer que les zones moins tendues, avec plus de biens disponibles et des prix au m2 plus attractifs continueront d’attirer les investisseurs, pour peu qu’elles soient bien desservies en transports et en services. L’exemple de Cholet est intéressant : la ville connaît une embellie grâce à ses facteurs d’attractivité.
Les centres-villes de métropoles comme Paris, Lyon, Nantes, Toulouse, ont connu une stagnation, voire un léger recul de leur prix en 2022 (-2% pour Lyon). Dans ces villes, la demande se reporte sur la proche périphérie, moins chère. Vaulx-en-Velin (+4% sur un an sur l’immo ancien et 10% sur le neuf, chiffres le Figaro Immobilier janvier 2023) ou Vénissieux (+9%, même source et +7% sur le neuf) offrent une qualité de vie appréciable, pour un ticket d’entrée inférieur de 45 % à Lyon.
Ce ralentissement ne pourrait être que temporaire, les métropoles françaises restent des destinations d’investissement sûres et judicieuses, quand on en a les moyens. Cependant, considérer leurs périphéries peut aussi s’inscrire dans une stratégie pertinente. De mieux en mieux connectées et achalandées, elles permettent une diversification de patrimoine intéressante, avec de possibles prises de valeur.
Le marché sera donc à regarder de près car il y aura des marges de négociations possibles. Sur quels types de biens ? C’est ce que nous allons voir.
L’impact de la législation environnementale
Instauré en 2007, le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) commence à avoir des effets concrets sur le marché immobilier français. Lors de son lancement, il s’agissait de rendre obligatoire la mention de l’étiquette énergétique calculée grâce à la nouvelle méthode du DPE, en cas de mise en location ou de vente. Les logements sont dorénavant classés de A, pour les plus performants à G, pour les plus énergivores.
D’une obligation d’information, on est aujourd’hui passé à des interdictions. Depuis août 2022, l’augmentation des loyers des logements classés F et G est interdite. Depuis cette année, les étiquettes G sont progressivement interdites de mise en location (voir plus bas).
Le classement des biens immobiliers devient un critère important de leur valorisation. Il vient concrètement changer la nature du marché. C’est surtout vrai pour les zones les moins tendues, comme le montre le graphique ci-dessous.
Selon le profil du vendeur, des marges de négociation seront possibles pour les logements mal notés, mais reste à savoir à quel prix. Rénover un bien classé G ou F requiert d’organiser (et de faire financer) des travaux de grande ampleur, et de changer la nature de son projet.
On voit ainsi un marché à 2 vitesses se mettre en place. D’un côté se trouvent les logements les moins bien notés, pour lesquels les prix ont tendance à baisser et pour lesquels des marges de négociation apparaissent. De l’autre, les biens les mieux notés, qui sont mieux valorisés car plus rares et pour lesquels il est difficile d’obtenir des rabais.
Investir dans des biens neuf ou remis à neuf (comme dans des quartiers en réhabilitation), conformes aux normes énergétiques en vigueur est donc le gage d’un placement sûr sur le long terme. Cela fait 8 ans que nous appliquons cette stratégie avec succès chez Patrimolink. Que ce soit en termes de rentabilité, ou de prise de valeur, elle s’avère gagnante.
Ce qui va changer en 2023 pour les investisseurs
Du point de vue de la législation environnementale
Interdictions de location pour les biens les plus mal notés
Au 1er janvier 2023, les biens classés G les plus énergivores sont devenus interdits à la location. Plus précisément, un seuil maximal de consommation d’énergie pour un logement est fixé à 450 kWh/m2 pour la France métropolitaine Tout bien consommant davantage sont à retirer du marché. En 2025, tous les biens classés G seront, à leur tour, touchés par l’interdiction. En 2028, ce seront les étiquettes F qui seront impactées, puis les E en 2038.
Mise en place de l’audit énergétique
Il concerne tous les biens hors-copropriété classés F ou G, et devient obligatoire à partir d’avril prochain en cas de vente. Cette étude devra être réalisée, comme le DPE, par un professionnel certifié. Elle analyse toutes les déperditions énergétiques du bien et suggère des travaux d’amélioration. Le document mentionne le coût estimé des travaux, et les possibles aides gouvernementales existantes (à noter que les non-résidents fiscaux ne sont souvent pas concernés par ces dispositifs).
Pour en savoir plus : site Service Public.
Mise en place du Carnet d’information du logement
Instauré dans le cadre de la loi Climat et résilience, le carnet d’information du logement est obligatoire depuis le 1er janvier 2023. Il vise à rendre accessible l’information et le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Le carnet est établi par le propriétaire, lors de la construction d’un logement ou lors de la réalisation de travaux de rénovation énergétique d’un logement existant.
[Pour en savoir plus : site Service Public.
Du point de vue légal
Depuis le 1er janvier dernier, tous les propriétaires de biens à usage d’habitation doivent déclarer leur état d’occupation sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, avant le 30 juin 2023. La mesure concerne les particuliers comme les professionnels, sans oublier les non-résidents fiscaux. L’objectif est d’identifier les foyers encore redevables de la taxe d’habitation (supprimée en 2023 pour les résidences principales), ou de la taxe sur les logements vacants.
Du point de vue fiscal
La loi de Finances 2023 apporte peu de changements pour les propriétaires, si ce n’est une aide supplémentaire pour la rénovation énergétique.
Quels enseignements tirer de 2022 ? Principalement que le marché immobilier français reste alimenté par des fondamentaux solides, quand bien même le contexte économique est chahuté. Les volumes de vente ont légèrement baissé, mais sont restés historiquement hauts. Les prix ont stagné dans certaines zones et augmenté dans d’autres.
2023 sera une année intéressante à suivre. Conséquences de la mise en place de la législation environnementale, de l’ évolution des taux de crédit, de la progression de l’inflation: le marché est à suivre de TRÈS près. Loin d’un effondrement, le marché se maintient. La négociation des prix fait son retour. Attention cependant à ne pas être trop gourmand, surtout sur les biens bien entretenus, connectés et avec une classe énergétique bien située. Ils sont de plus en plus demandés et les vendeurs connaissent leurs valeurs ajoutées sur le marché.
Patrimolink garde un œil attentif et constant sur ces indicateurs pour vous apporter un conseil toujours plus pertinent et actualisé.
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