LA FISCALITE DES REVENUS FONCIERS DES NON-RÉSIDENTS FRANÇAIS

LA FISCALITE DES REVENUS FONCIERS DES NON-RÉSIDENTS FRANÇAIS

LA FISCALITE DES REVENUS FONCIERS DES NON-RÉSIDENTS FRANÇAIS

« Investir dans la pierre, ok. Qu’en est-il des impôts ? » Une des questions qui revient en force quand on s’intéresse à investir dans l’immobilier français. S’ajoutent les notions de défiscalisation report d’impôts, etc…
Ce point, pouvant paraître nébuleux au premier abord voire faire peur, nécessite une sérieuse analyse pour bien maîtriser les règles en vigueur et se diriger vers les produits/la fiscalité à meilleur valeur ajoutée.


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Cet article n’a pas pour but de répondre à toutes les spécificités fiscales possibles, chaque détention immobilière, qu’elle se fasse par le biais d une personne physique ou morale à ses spécificités. Pour autant, certains points expliqués ici vous permettront de mieux comprendre le système fiscal français et de l’appréhender.

Dans le contexte international où le détenteur du bien immobilier est dans un pays différent du bien, la première question à se poser est : Quel pays va taxer mes revenus?
L’état du lieu de situation de l’immeuble va taxer mes revenus (loyers, plus-values, ISF, droit de mutation à titre gratuit ou onéreux). L’état de résidence si convention internationale spécifique (comme c’est le cas par exemple des Etats-Unis) peut également taxer ces revenus mais ce n’est pas le cas des conventions France-Hong-Kong ou Chine.
Dans le cas d’un investissement en France c’est donc l’état français qui taxera mes revenus fonciers.

Attachons-nous dans cet article plus particulièrement à la fiscalité des personnes physiques sur:
– les revenus locatifs
– les plus-values immobilières

 

LA FISCALITÉ DES REVENUS FONCIERS

Peut-être avez-vous entendu parler des politiques de défiscalisation comme la Loi Pinel qui, par exemple, offre à l’investisseur des réductions d’impôt. Sachez que les non-résidents ne sont pas éligibles à ce dispositif, ne payant pas leur impôts en France.
Pour autant, il existe bien d’autre façons d’obtenir des avantages fiscaux considérables pour nous les « expatriés ».

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu pour les locations nues et soumises au régime du BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) pour les locations meublées.
Pour les non-résidents percevant leurs revenus hors de France le montant d’imposition minimum est de 20% auquel viendra s’ajouter les charges sociales à hauteur de 15.5% ( Voir notre article CSG / CRDS : la fiscalité des revenus fonciers des non-résidents concernée )

Ce n’est pas rien me direz-vous? Attendez de lire la suite.

Il existe différentes manières de déclarer les revenus locatifs et ces dernières vont aider à amoindrir considérablement le montant des impôts à payer voire de complètement les annuler (si si.. c est possible!)

Suivant que vous louerez votre logement « nu » ou meublé ( Voir notre article : Location meublée : Comment dois-je équiper mon logement ? ), différentes règles s’appliqueront.

 

Régime imposition réel Régime imposition micro-foncier
Revenus fonciers concernés
>15 000 €/an ou sur option < 15 000 €/an
Location nue: frais et charges déductibles
Tous frais et charges déductibles engagés de manière réelle sur l’année d exploitation du bien (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais de management etc…) Abattement forfétaire de 30%
Location meublée : frais et charges déductibles
Idem que la location nue avec en prime un amortissement comptable du bien immobilier sur une période de 30 ans et du mobilier sur une période de 10 ans Abattement forfétaire de 50%

 

Les locations meublées représentent un atout indéniable. Les amortissements mobiliers et immobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, tout comme les charges de propriété qui se trouvent déduites des revenus locatifs. Vous augmentez votre rentabilité en créant du déficit fiscal et évitez ainsi l’imposition sur vos revenus fonciers*.
*Sujet à une durée & conditions spécifiques

 

FOCUS SUR LES RÉSIDENCES GÉRÉES:


Les résidences gérées (étudiantes, séniors, affaire etc…) sont des produits d’investissement parfaits pour entrer directement dans une fiscalité meublée et créer du déficit foncier. Elle permettent en sus, une récupération de TVA à 20%.
Quant à la gestion locative, elle sera assurée par l’exploitant par bail commercial ce qui permet de sécuriser le paiement des loyers et garantit une gestion locative complète.

 

LA FISCALITÉ DE VOS PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

La loi fiscale 2015 est venue abaisser le taux d’imposition à 19% auxquelles s’ajoutent 15.5% de charges sociales. Des abattements sont applicables pour permettre une exonération totale au bout de 22 ans et 30 ans respectivement.

Il existe toutefois des situations où les exonérations sont automatiques, si:
– la vente concerne votre résidence principale
– (cas beaucoup plus intéressant pour les non-résidents) le profit de la revente d’un bien sert à l’achat d une résidence principale
(Conditions: ne pas avoir été propriétaire de son logement principal pendant une période de 4 ans et acheter sa résidence principale dans les 2 ans suivant la revente).

La fiscalité est un sujet qui va de pair avec la constitution de son patrimoine immobilier. Il est important de connaitre et de suive la législation pour permettre une meilleure rentabilité tant au niveau de l’exploitation que de la revente de son bien.
L’équipe de PATRIMOLINK et son réseau de partenaires est là pour vous assister et maximiser la profitabilité de vos placements immobiliers.

Auteur: Céline VIDAL
Fondatrice de PATRIMOLINK
28 juin 2015