De nos jours et avec la conjoncture actuelle l’investissement immobilier en France représente une valeur de placement sûre, à la fois pour se constituer un solide héritage, protéger sa famille et percevoir des revenus supplémentaires. Il existe bien des manières d’acheter un bien immobilier : l’investissement en nue-propriété, encore peu connu, offre de multiples avantages. Nous vous en parlons ici.
Article publié le 15 Septembre 2016
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Achat en nue-propriété : Le principe
Le principe est simple, et s’apparente souvent à celui du viager. En effet, l’achat en nue-propriété ou en démembrement consiste à diviser temporairement la pleine propriété d’un bien. D’un côté l’usufruitier possède le droit de jouissance du bien pendant une durée limitée, et de l’autre l’investisseur possède le droit de propriété.
En droit Français il existe 3 composantes qui définissent la pleine propriété :
- L’usus (droit d’user d’un bien)
- Le fructus (droit de jouir d’un bien)
- L’abusus (droit de posséder un bien)
Le nu propriétaire possède donc l’abusus du bien. Et en matière d’immobilier on peut assimiler la nue-propriété aux murs et l’usufruit au fait de louer ou d’occuper ses murs.
Ce démembrement temporaire de la propriété est inscrit au code civil. Il se fait en plusieurs étapes.
Tout d’abord à l’achat, l’investisseur va acheter uniquement la nue-propriété d’un logement neuf, soit une économie de 40% sur le prix du marché. C’est un bailleur institutionnel qui aura la jouissance de l’usufruit.
Ainsi pendant une durée de 15 à 17 ans, l’usufruitier sera en charge de louer le bien mais aussi de percevoir les revenus locatifs.
Au terme de la période de démembrement, l’investisseur se voit recouvrir la pleine propriété du bien, et cela de manière totalement gratuite. Il peut alors jouir pleinement de son bien: l’habiter, empocher les revenus de la location ou le revendre.
Les avantages d’un achat en nue-propriété
Le bien est localisé à des adresses où s’exerce une forte pression foncière ce qui est un gage de valorisation du bien et de rendement à terme. Grâce à une double mécanique de valorisation, l’investisseur est gagnant à l’achat (≈40% du prix marché) mais aussi à la revente. En effet, lors de la revente du bien en fin de démembrement, la plus-value se calcule à partir du prix d’achat en pleine propriété, l’investisseur, par ailleurs, conserve tous les avantages d’exonération liés à la plus-value. Concrètement, votre impôt sur la plus-value sera donc très inférieur que pour un achat traditionnel et on ne peut plus optimisé.
Pour en savoir plus sur la fiscalité des revenus fonciers nous vous invitons à lire cet article.
Il est intéressant de noter que l’entretien du logement pendant toute la durée du démembrement revient à l’usufruitier, c’est une garantie de sérénité, surtout pour nous, non-résident. Le bien est rendu en parfait état d’habitabilité par le bailleur institutionnel à la fin de la période de démembrement.
Du point de vue juridique, l’investissement en nue-propriété ne représente pas une « niche fiscale » et ne crée aucune imposition supplémentaire. En effet, durant la durée du démembrement, le bien ne rentre pas dans le patrimoine de son nu-propriétaire, il n’est donc pas soumis à l’impôt sur la fortune (ISF) et n’est pas non plus sujet aux impôts locaux. Enfin, ne générant aucun revenu pour l’investisseur, l’impôt sur les revenus fonciers ne s’applique pas.
Ainsi, l’achat en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine tangible sur le long terme, parfait pour préparer sa retraite ou générer un héritage solide à ses enfants. C’est un excellent placement et une belle manière de faire fructifier son épargne voire d’optimiser, via le levier du crédit, la fiscalité de l’ensemble de vos revenus fonciers.
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