Article publié le 4 Février 2018
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»Quand le bâtiment va tout va » dit l’adage. D’après la Fédération Française du bâtiment. La reprise dans le bâtiment, amorcée en 2016, s’est accélérée en 2017, l’activité ayant crû de 4,7 % en volume. A l’heure où nous écrivons cet article les chiffres officiels pour 2017 ne sont pas encore sortis, néanmoins il n’en est pas moins certain que l’année a été une année record pour le marché immobilier français. Pourquoi ? Que présage l’année 2018 ? Explications.
Le nombre de transactions
Après une année 2016 déjà très favorable, le marché de l’immobilier a connu un dynamisme sans précédent en 2017. Au mois de Septembre étaient enregistrées 952 000 transactions* soit une progression simple de 15.5% par rapport à la même période en 2016
« Nous dépassons les volumes enregistrés sur la période haute 1997-2008 », assure Me Antoine Dejoie, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat. Dans le détail, en 2017, le volume de ventes a progressé de 15,1% sur un an en Île-de-France (181 900 transactions) et de 15,6% en province (770 100 ventes).
L’évolution des prix
Cette activité dense n’a pas été freinée par des prix au m2 en hausse. Dans la capitale, non seulement le prix des appartements* est en hausse sur un an pour le 8e trimestre d’affilée (indice Notaires-Insee, données CSV) mais le rythme de la progression s’accélère également : +7,8% au 3e trimestre 2017, après +6,7% au 2e trimestre et +5,5% au premier. C’est la plus forte augmentation observée depuis le 4e trimestre 2011 (+14,2%).
Les prix de l’immobilier ont augmenté avec une moyenne nationale de 3% avec des évolutions disparates selon les villes ( +2% à Lyon et Toulouse, +4% à Nantes, +6% à Strasbourg, +7% à Marseille, +11% à Nîmes, +16% à Bordeaux), d’autres en revanche font de la résistance. C’est notamment le cas de Nice, Reims et Saint-Etienne où les prix stagnent voire d’autres où les prix baissent (Dijon -4%, Brest -7%, Le Havre -9%).
Un contexte de taux encore et toujours favorable
Ce dynamisme sans précédent est supporté en grande partie par des taux de crédit exceptionnellement bas. Selon l’observatoire du Crédit logement les taux sont passés de 1,38 % à 1,54 % en moyenne courant 2017. Cette augmentation reste modérée si on se rappelle le taux proche des 5% observé fin 2008
Ces taux planchers restent donc une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent faire de l’immobilier locatif car ils peuvent facilement emprunter à des taux inférieurs à 2% pour financer des biens leur rapportant des rentabilités nettement supérieures.
L’économiste du Groupe Edmond de Rothschild observe que les taux d’emprunt immobiliers ont diminué de façon moins marquée que les taux d’emprunt souverains. Par ailleurs, « les facilités de refinancement des banques et l’assainissement de leurs bilans exigé par la BCE sont de nature à permettre un nouvel assouplissement des conditions d’octroi de crédit » dit-elle.
L’optimisme pour 2018 est de mise
Il y a plusieurs raisons de rester optimiste quant à l’évolution de l’attrait du marché immobilier cette année encore:
– Le dynamisme des ventes est épaulé par un taux de crédit qui devrait rester bas et un plan de relance dans le neuf.
– La mobilité récemment observée des Français qui ne restent pas dans la même maison définitivement. De ce fait, ils n’hésitent pas à vendre/acheter/louer quand ils déménagent et réaménagent. Il y a 20 ou 30 ans, ce comportement serait encore impensable, mais aujourd’hui, c’est devenu tout à fait normal et même bien ancré dans les mœurs.
– Les dernières mesures gouvernementales ne semblent pas entraver ce dynamisme.
En ce qui concerne les autres alternatives d’investissement, à part peut être les « cryptocurrencies » en plein essor dont la fluctuation trop rapide n’en font pas un investissement sur le long-terme, les investisseurs trouvent un intérêt à se tourner vers l’immobilier. Rappelons le rendement du Livret A au plus bas à 0,75% et celui des Assurance Vie situé autour de 2,5% en 2015 qui pourrait s’établir durablement sous le seuil des 1,5% en 2018. Ces données générales masquent toutefois quelques nuances pointées par CLCV : les contrats d’assurances vie commercialisées par certains assureurs et mutuelles qui s’en tirent un peu mieux que ceux proposés par les banques.
Dernier conseil avant de démarrer tout projet : le dynamisme de notre marché immobilier a raccourci les délais de vente. Il faut donc bien se préparer pour être prêt à saisir la bonne opportunité!
*chiffres enregistrés sur les logements existants
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