Bien des investisseurs ont commencé à construire leur patrimoine avec plus de questions que de réponses, notamment sur la bonne attitude à adopter pour réussir son projet immobilier. Bien investir n’est en effet pas qu’une question de connaissances, c’est aussi une question de psychologie. Assez peu évoqué, cet aspect de l’achat immobilier est pourtant déterminant. Il n’existe pas d’investissement sans risque, il faut le savoir. Des objections, des hésitations, surgiront à chaque étape de votre investissement. C’est pourquoi vous devrez trouver des solutions à ces doutes avant même de vous lancer. Pour vous y aider, Patrimolink vous présente un rapide tour d’horizon des principales étapes d’un projet immobilier, et des questions qu’elles peuvent susciter.
La définition de votre stratégie d’investissement
La première étape vers la concrétisation de votre projet immobilier est sa définition. Vous vous êtes forcément renseigné auprès de vos connaissances, ou en ligne. Vous avez probablement déjà en tête une idée du bien que vous aimeriez acquérir, peut-être même une localisation, ou un objectif de rentabilité. Néanmoins, nous vous conseillons de ne pas faire l’impasse sur cet exercice de définition de votre projet. Il vous permettra de mieux en cerner les contours, et d’écarter d’éventuelles problématiques, notamment personnelles, que vous n’auriez pas anticipées.
Pour ce faire, il convient de se poser les bonnes questions : qui, quoi, où, quand, comment, combien, pourquoi.
Qui ? Qui va investir : êtes-vous seul ou allez-vous investir à plusieurs ? Le sujet est important. Au-delà du montant de l’apport, le fait d’investir à plusieurs pose la question de la structuration de l’investissement. Si vous investissez en couple, il peut être judicieux de jeter un œil à votre contrat de mariage (ou votre régime matrimonial), pour mieux comprendre ce à quoi il vous engage avec votre conjoint.
Quoi ? Que souhaitez-vous acquérir : un appartement, une Nue-Propriété, un immeuble ? Préférez-vous le neuf ou l’ancien rénové ? À qui pensez-vous louer ? Le budget, mais aussi la future gestion seront très différents.
Où ? Dans quelle commune souhaitez-vous investir ? Si votre ville de cœur peut sembler un choix évident, elle n’est peut-être pas toujours le bon. Le potentiel d’une localisation s’analyse avec des critères précis qu’il convient de passer au crible.
Quand ? Quel est votre planning : êtes-vous prêt à investir immédiatement ou attendez-vous un moment plus pertinent ? Pensez-vous investir en plusieurs fois sur différents biens ?
Comment ? Comment allez-vous financer votre investissement : avec vos fonds propres ou avec le recours à l’emprunt ?
Combien ? Justement, de combien disposez-vous de fonds propres pour investir ? Quel est votre budget ? Quelle est votre capacité d’emprunt ? Celle-ci est déterminante et doit faire l’objet d’une discussion avec votre banque, nous y reviendrons.
Pourquoi ? Quel est votre objectif avec cet achat : souhaitez-vous préparer votre retraite, ou le financement des études de vos enfants ? Visez-vous la constitution d’un patrimoine ? Ces ambitions influenceront les contours de votre projet.
Toutes les réponses à ces questions permettront de rendre votre projet plus concret, et d’élaborer une stratégie d’investissement à court, moyen et long terme. Vous disposerez notamment d’une ébauche de stratégie et d’un calendrier tangible.
Certains investisseurs peuvent être tentés d’attendre un “meilleur moment” pour investir, et de repousser ainsi leur projet à une date non-définie. Le “bon moment” est une notion très personnelle. Sauf si le marché s’effondre soudainement en raison d’une crise économique, auquel cas, placer son argent où que ce soit peut être hasardeux, investir dans l’immobilier en France (sur des produits de qualité) est rarement une mauvaise idée. C’est un marché stable, assez prévisible car bien et régulièrement analysé par de nombreux acteurs institutionnels (Insee, Notaires de France, …). Nous serions tentés de vous dire qu’il n’y a pas vraiment de “bon moment”, si ce n’est celui où vous avez décidé d’investir et d’y consacrer vos moyens. Surtout que bon nombre d’éléments peuvent être ajustés si plus favorables dans le temps (renégociation des taux d’emprunt, d’assurance…).
Formaliser son projet est important, anticiper comment on va le mener l’est tout autant. A ce stade, il est fondamental de bien connaître son mode et sa capacité de prise de décisions. Certaines personnes basent leur prise de décision sur des éléments concrets comme des chiffres, des faits scientifiques ou des retours d’expérience. D’autres fonctionnent plutôt au ressenti, ou à l’instinct.
Engager une somme conséquente dans un achat immobilier est toujours intimidant, cela peut devenir bloquant quand on manque de confiance en soi. C’est donc au moment de formaliser son projet qu’il faut lever les éventuelles objections, notamment en confrontant son idée à la réalité du marché.
La recherche du bien
Une fois que vous avez le programme en tête, vous êtes prêt pour la recherche de votre bien. Vous le savez, la réussite d’un investissement immobilier passe avant tout par le choix d’une bonne localisation. Qu’est-ce qu’une bonne localisation, me direz-vous ? C’est là où la demande locative est la plus forte. C’est donc un emplacement qui combine le maximum de facteurs d’attractivité. Nous avons l’habitude d’en distinguer 5 : le dynamisme économique (l’offre d’emplois), la connexion aux transports en commun (et son évolution), l’offre de services de proximité, l’offre de formations académiques supérieures, l’offre de logements et la qualité de l’urbanisme, l’environnement (au sens général du terme). Pour plus de détails, voir notre article en ligne sur le sujet.
L’idéal est évidemment de choisir un quartier avec une bonne desserte en transports, de nombreux services de proximité, un bassin d’emplois dynamique, des grandes écoles pas loin, une offre de logement au top et beaucoup d’espaces verts. Mais nous savons tous que le mouton à 5 pattes n’existe pas. C’est la même chose en immobilier : vous ne pourrez pas tout avoir. Il va donc falloir dénicher la perle rare, ou du moins la plus rare possible, grâce à une bonne connaissance du marché immobilier local.
C’est là que la définition concrète de votre projet entre en jeu. Si vous avez décidé de viser une mise en location rapide et efficace, un quartier central, ou proche des services et bien connecté, sera à privilégier. Si vous recherchez plutôt des locataires de long terme, il faudra privilégier la proximité avec un bassin d’emplois, des écoles et probablement offrir une place de parking.
Cette réflexion va de pair avec le choix du type de bien. Un studio ou un 2 pièces pourront convenir à un étudiant ou un jeune actif, voire un jeune couple. Un appartement plus grand se prêtera davantage à l’hébergement d’une famille, d’un couple de professionnels, voire d’une colocation.
Un investisseur, surtout novice, peut avoir tendance à se projeter personnellement dans son achat. C’est une erreur : un placement n’a rien à voir avec votre résidence principale. Vouloir investir dans sa ville d’origine parce qu’on la connaît bien est une chose, refuser un produit parce que la couleur des murs ne plaît pas est démesuré. La comparaison est peut-être forcée, mais quand on choisit une assurance-vie, on ne choisit pas la couleur du dossier. Pour optimiser son achat, il faut penser investissement et se baser sur des faits concrets, comme des chiffres. Ou alors, il faut faire des compromis sur ses objectifs de rentabilité…
Le financement
Le financement est la clef de voûte de votre projet. Il est donc important de bien maîtriser votre budget en estimant au plus près votre capital, votre capacité d’endettement (si vous comptez emprunter) et les frais engendrés par votre acquisition.
Dans un contexte où les conditions de prêt se durcissent, il peut être intéressant de se faire accompagner. Depuis 2021, les recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière sont devenues obligatoires, et elles ont restreint la marge de manœuvre des banques commerciales. La récente remontée des taux de crédit se confronte avec un taux d’usure bas, et rend difficile l’accès au crédit pour certains dossiers.
Beaucoup d’expatriés jouissent de situations confortables, avec des salaires importants et de nombreux avantages. Ils sont parfois étonnés de voir leurs dossiers de prêt scrutés sous toutes les coutures par leur banquier. Leur emprunt peut être conditionné par l’acceptation de plusieurs collatéraux (contrat d’assurance, souscription de cartes bancaires, rapatriement de fonds, …), auxquels ils ne s’attendaient pas.
Il faut rappeler qu’une banque fonctionne comme une entreprise : son l’objectif principal est de faire du bénéfice. L’emprunt est un produit d’appel pour attirer des nouveaux clients, les fidéliser et leur proposer d’autres produits financiers plus rémunérateurs. Les taux fixes et bas, doublés d’un contexte inflationniste, font baisser leurs revenus. C’est notamment le cas depuis que l’inflation remonte. La hausse des prix rogne leurs marges, alors que les particuliers qui empruntent peuvent bénéficier d’un effet de levier intéressant (un des gros avantages de l’investissement immobilier financé par un prêt). Les banques sont donc de plus en plus pointilleuses sur le choix des dossiers qu’elles acceptent.
Cependant, emprunter reste possible et être expatrié n’empêche en aucun cas de contracter un prêt immobilier. Résider à l’étranger peut même s’avérer un avantage lorsque l’Euro est faible, comme c’est le cas aujourd’hui. Il faut garder en tête que tous les partenaires bancaires ne sont pas familiers avec les dossiers non-résidents. Il est important de préparer son dossier avec soin. Il faut ensuite se montrer flexible et prêt à négocier avec sa banque. Pour plus de détails, voir notre article “Investir dans l’immobilier en tant que non-résident : tout ce qu’il faut savoir pour se faire financer”.
L’achat proprement dit
Il va se réaliser devant notaire, qui est le seul habilité à produire des actes authentiques, c’est-à-dire signés par un agent assermenté et enregistrés auprès des autorités publiques. C’est notamment le cas des titres de propriété immobilière pour des biens en VEFA ou achetés avec une garantie hypothécaire. Ces actes vous engagent légalement.
A noter que la pandémie a permis de simplifier les procédures administratives en ligne. Des plateformes électroniques de vérification d’identité en temps réel permettent ainsi aux non-résidents de signer leurs actes (AAE, Actes Authentiques Électroniques) sans voyager ou se rendre à l’ambassade/consulat.
La gestion
Une fois le bien acheté, se pose la question de sa gestion. Sauf pour les résidences gérées et les achats en Nue-Propriété, qui sont exempts de soucis de gestion, la bonne mise en location d’un bien est la condition sine qua non de la rentabilité de votre projet. Être propriétaire-bailleur à distance complique un peu la tâche.
Il est évidemment possible de gérer votre bien seul, ou avec l’aide d’un proche sur place. Gardez en tête que la gestion d’un logement en location demande du temps et de la rigueur. Elle implique en effet toute une série de démarches depuis la recherche du locataire, jusqu’à la perception des loyers. Il faut pouvoir assurer l’entretien du bien, gérer les sinistres éventuels et la relation avec votre locataire.
Bien choisir son locataire n’est pas une science exacte. L’idéal est de se fixer des critères objectifs, comme le fait de posséder un contrat de travail, des revenus fixes d’un montant minimum, ou présenter des garants solides, sans projeter ses propres idées préconçues. Néanmoins, une part de feeling personnel est inévitable.
Si cette étape vous inquiète, il existe des solutions concrètes. Il est possible de prendre un gérant, même si cela entame votre rentabilité, voire de contracter une assurance vacances locatives ou loyers impayés.
Quand on est expatrié, confier la gestion de son bien à un professionnel, contre rémunération peut faciliter cette étape. Un contrat est alors signé pour expliciter la prestation de services du gestionnaire.
Attention : il est fréquent que la recherche de locataires soit un service additionnel, non inclus dans les prestations de base.
Plusieurs types de baux sont envisageables, en fonction de vos objectifs de rentabilité. Globalement, vous avez le choix de louer en nu ou en meublé, pour de la longue ou de la courte durée.
Il y a de nombreuses différences entre le nu et le meublé, que vous retrouverez dans le tableau ci-dessous et notre article en ligne. La plus importante touche à la fiscalité. C’est un point crucial du succès de votre investissement, à anticiper pour éviter les mauvaises surprises.
Le succès d’un projet immobilier se construit avant tout avec une stratégie bien définie, une fine connaissance du marché immobilier, et une bonne dose de pragmatisme. Chaque investisseur part avec un projet en tête, qu’ il va falloir adapter aux contraintes concrètes de la réalité du marché immobilier. Bien définir son projet en amont et anticiper les travers psychologiques qui pourraient le desservir, est clé. A chaque hésitation, sa solution, que ce soit en termes de produits, d’assurances ou de prestataires extérieurs.
Quoi qu’il en soit, bénéficier de l’accompagnement de professionnels peut être un réel plus. Ils vous permettront de gagner du temps en vous accompagnant à chaque étape et de concrétiser votre ambition dans les meilleures conditions.
Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.
