L’achat d’un bien immobilier en France entraîne plusieurs coûts, en plus du prix d’achat lui-même. Souvent méconnus et, à ce titre, exagérés par les futurs investisseurs, ils sont rigoureusement encadrés par la loi. Les « mauvaises surprises » peuvent être anticipées et surtout optimisées !
L’objectif de cet article n’est pas d’alarmer les investisseurs avec une liste de coûts interminable. A titre d’information, aucun des projets proposés via PATRIMOLINK ne les additionnait tous. L’idée est plutôt de proposer une vue d’ensemble des possibles frais annexes liés à un investissement en France, afin de les dédramatiser et de les anticiper, en un mot : de les optimiser. Bien les connaître permet de mieux choisir son produit, et de calculer sa rentabilité nette au plus près.
Qu’appelle-t-on les frais de notaire ? Combien coûtent les frais de notaire ?
En France, les frais de notaire, également appelés « émoluments du notaire », comprennent plusieurs composants. Ces frais sont obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier et sont perçus par le notaire qui gère la transaction. Les frais de notaire sont calculés en pourcentage du prix d’achat du bien immobilier.
Bien choisir son notaire ne coûte pas plus cher, mais peut rapporter gros ! Un bon professionnel vous conseillera lors de vos investissements et vous évitera de potentielles erreurs coûteuses.
Voici les principaux éléments inclus dans les frais de notaire en France :
– Droits de mutation (frais de transfert de propriété) : C’est la partie principale des frais de notaire. Ces droits sont payés au département et à la commune où se situe la propriété. Le taux peut varier en fonction de la localisation et du type de bien, mais il représente généralement environ 7-8% du prix d’achat pour l’ancien et un peu moins élevé pour le neuf (2-3%).
Voir notre article sur le sujet : Ces « frais de notaire » qui n’en sont pas !
– Honoraires du notaire : Le notaire perçoit des honoraires pour ses services liés à la rédaction des actes de vente et à la gestion de la transaction. Ces honoraires sont également calculés en pourcentage du prix d’achat, mais ils sont réglementés par l’État. Ils représentent généralement environ 1-2% du prix d’achat.
– Débours et frais divers : Le notaire avance certains frais pour le compte de l’acheteur, tels que les frais d’enregistrement, les frais de cadastre, et d’autres frais administratifs. Ces coûts sont ensuite répercutés sur l’acheteur.
En résumé, les frais de notaire en France se composent des droits de mutation, des honoraires du notaire, et des débours divers. Les pourcentages varient en fonction de la localisation et du type de bien. Il est important de noter que les frais de notaire sont payés en plus du prix d’achat de la propriété.
Quels sont les frais liés à mon emprunt bancaire ?
Voir notre article sur le sujet : Investir dans l’immobilier en tant que non-résident, tout ce qu’il faut savoir pour se faire financer.
Les frais liés à un emprunt bancaire, également appelés frais de crédit, comprennent divers coûts associés à la souscription et à la gestion d’un prêt auprès d’une institution financière. Une partie de ces montants est négociable et peut faire l’objet de gestes commerciaux. Voici une liste des frais courants liés à un emprunt bancaire :
Frais de dossier : Ces frais sont perçus par la banque pour le traitement de la demande de prêt. Ils peuvent être une somme forfaitaire ou un pourcentage du montant du prêt, généralement autour de 1% du montant de l’emprunt. Ils sont variables et peuvent faire l’objet d’un geste commercial dans le cadre d’une négociation.
Assurance emprunteur : L’assurance emprunteur est dans la plupart du temps exigée par la banque pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, ou parfois de perte d’emploi (une garantie facultative, et assez coûteuse). Les primes d’assurance peuvent être mensuelles ou annuelles. Elle compte pour une grosse part des frais liés au prêt. Il est recommandé de faire jouer la concurrence : prendre son assurance avec sa banque n’est pas une obligation.
Frais de garantie : Les prêts pour investissement nécessitent une garantie, comme une hypothèque sur le bien immobilier. Les frais de garantie couvrent les coûts liés à la mise en place de cette garantie. Le montant des frais de garantie dépend de la somme empruntée et du type de garantie choisi.
Frais de courtage : Si vous avez utilisé les services d’un courtier en prêts immobiliers pour trouver le meilleur prêt, des frais de courtage peuvent s’appliquer. Ils tournent autour de 1,5 % du montant emprunté, à des sommes fixes (par ex. 5000 euros par dossier) selon les acteurs.
Frais de tenue de compte : Certains prêts peuvent être assortis de frais de gestion de compte liés à la tenue du compte bancaire associé au prêt. Les frais de tenue de compte sont encadrés par le décret du 27 mars 2014. Ils servent notamment à financer les opérations indispensables au bon fonctionnement de votre compte et à éviter les fraudes bancaires. Le montant moyen pondéré des frais de tenue de compte actif est de 20,23 € par an au 5 janvier 2022.
Frais de remboursement anticipé : Si vous remboursez votre prêt avant l’échéance prévue, des frais de remboursement anticipé peuvent s’appliquer. Ces frais compensent les intérêts perdus par la banque en raison d’un remboursement anticipé. N’hésitez pas à interroger votre banquier sur leur possible réduction.
Il est important de bien comprendre l’ensemble des frais liés à un emprunt bancaire, car ils peuvent significativement influencer le coût total du crédit. Avant de contracter un prêt, il est recommandé de demander à la banque une simulation détaillée des coûts associés afin de prendre une décision éclairée. Il est également conseillé de discuter des ces frais avec votre conseiller afin de dégager des marges de négociation.
Quelles taxes locales vais-je payer ?
Les taxes foncières et locales sont des impôts liés à la propriété immobilière en France. Elles sont perçues par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département) et contribuent au financement des services publics locaux. Voici une explication de chacune de ces taxes :
Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) : La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties concerne les propriétés immobilières construites, qu’elles soient utilisées à des fins résidentielles, commerciales ou industrielles. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, qui est une estimation de la valeur locative annuelle du bien immobilier. Le taux de la TFPB est fixé par chaque collectivité locale, et il peut varier d’une commune à l’autre. Les propriétaires reçoivent un avis de taxe foncière chaque année.
Pour les propriétés donnant lieu à des revenus fonciers, comme les biens mis en location, la Taxe Foncière peut être déduite des revenus fonciers imposables.
Comme pour tous les impôts locaux, les taux peuvent varier d’une commune à l’autre, et en fonction du type de propriété. Les avis d’imposition sont généralement envoyés aux contribuables à l’automne.
Qu’appelle-t-on les frais de copropriété ?
Les frais de copropriété, également appelés charges de copropriété, sont des coûts liés à la gestion et à l’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété. Lorsque vous possédez une propriété dans un immeuble en copropriété, vous partagez la responsabilité et les coûts des espaces et services communs avec les autres copropriétaires. Ces frais couvrent une variété de dépenses nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Ils sont discutés et votés en Assemblée Générale.
Avant d’entrer dans leur détail, il faut noter que l’investissement dans un immeuble de rapport permet d’optimiser une partie de ces dépenses, grâce à des économies d’échelle (mise en commun des services, négociation de contrats collectifs, optimisation de travaux).
Une grande partie de ces frais est également déductible des impôts, comme les frais de syndic, d’assurance et autres frais d’administration, de nettoyage des parties communes, de réparation et d’entretien.
Voici ce que peuvent inclure les frais de copropriété :
Entretien des parties communes (déductibles des impôts) : Les frais de copropriété couvrent généralement les coûts d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble, tels que les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, les halls d’entrée, les jardins, et autres installations partagées.
Chauffage, électricité et eau des parties communes : Les coûts liés à l’énergie consommée pour les parties communes, y compris le chauffage, l’électricité et l’eau, sont souvent inclus dans les frais de copropriété.
Assurance de la copropriété (déductibles des impôts) : Les copropriétaires contribuent généralement à une assurance collective pour la copropriété, qui couvre les parties communes, la structure de l’immeuble, et parfois même la responsabilité civile de la copropriété.
Gestion administrative (déductibles des impôts) : Les frais de copropriété peuvent également inclure les coûts liés à la gestion administrative de la copropriété, y compris les honoraires du syndic de copropriété, la tenue des assemblées générales, la gestion des documents administratifs, etc.
Frais de sécurité : Si l’immeuble dispose de dispositifs de sécurité, tels que des systèmes de surveillance ou des portes sécurisées, les coûts associés peuvent être inclus dans les frais de copropriété.
Fonds de réserve : Certains frais de copropriété sont destinés à constituer un fonds de réserve pour anticiper les futurs travaux de réparation ou de rénovation des parties communes.
Les frais de copropriété varient en fonction de divers facteurs tels que la taille de l’immeuble, la localisation, les équipements disponibles, et la politique de gestion de la copropriété. Certains de ces frais sont récupérables auprès du locataire. Bien choisir son investissement, notamment dans des propriétés remises aux dernières normes, permet de modérer et de contrôler ces coûts.
Bien connaître ces coûts annexes est donc fondamental pour optimiser son investissement. Nombre d’entre eux sont optimisables, déductibles ou négociables. Souvent exagérés, ces montants sont loin d’être une liste de frais fixes. Anticipés, ils peuvent être maîtrisés.
Afin de lancer son projet de façon sereine, il est recommandé de s’entourer de professionnels de l’immobilier familiers avec ces chiffres. PATRIMOLINK est à votre écoute !
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