Investir à plusieurs peut être une solution séduisante quand on souhaite devenir propriétaire et se constituer un patrimoine. L’achat en commun permet de bénéficier d’un capital plus important, mais aussi de partager les risques. On pense souvent à l’indivision en premier car c’est une structuration simple, qui ne demande pas de formalisme particulier. Mais comme bien souvent, le diable se cache dans les détails ! Mieux vaut bien se renseigner avant de s’engager dans l’indivision. Indivision, à quoi faut-il faire attention ? Patrimolink rappelle pour vous les tenants et les aboutissants de cette structure séduisante, mais contraignante.
L’indivision, définition
Acheter en indivision signifie qu’un bien est acquis par plusieurs personnes conjointement. Chacun est propriétaire à hauteur de son apport dans l’achat, et il est possible que les parts ne soient pas égales. La répartition de la propriété sera d’ailleurs mentionnée dans l’acte de vente établi par le notaire.
Acheter à plusieurs ne demande pas de formalités particulières (pas de création de société ou de tenue de comptabilité spéciale), c’est une structuration simple et qui offre une grande liberté. Elle permet d’acquérir tous types de biens (maison, immeuble, appartement), en famille, en couple (un coup d’œil à votre régime matrimonial sera le bienvenu), ou entre amis.
Les avantages de l’indivision sont nombreux, mais il faut savoir que c’est une structuration précaire, et qui peut s’avérer conflictuelle si on néglige sa gestion.
“Nul ne peut demeurer dans l’indivision”
C’est la loi qui le dit, plus précisément le Code Civil : “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention”.
Autrement dit, l’un des indivisaires peut vouloir récupérer sa part à tout moment, sans avoir à notifier les autres parties ou à motiver sa décision (sauf présence d’une convention d’indivision stipulant le contraire, nous en parlons plus loin). Il provoque ainsi une sortie de l’indivision. Elle peut se matérialiser par un nouveau partage du bien, ou par une vente.
Le partage peut se faire à l’amiable, dans le cas où tous les indivisaires se sont mis d’accord sur la répartition de la propriété, pour l’intégralité du bien, et sur les éventuelles compensations à payer. Il peut parfois être complexe quand il s’agit d’un immeuble composé de plusieurs lots. Dans le cas où les parties ne parviendraient pas à se mettre d’accord, on est en situation de blocage. Un partage judiciaire peut être demandé.
La sortie de l’indivision peut aussi se matérialiser par une vente de la part en question. Les coïndivisaires sont alors prioritaires pour la racheter. Dans le cas où ils ne le souhaiteraient pas, ou ne le peuvent pas, la part peut être vendue à un tiers. Les propriétaires peuvent enfin décider de vendre la totalité du bien. Cette décision devra cependant être prise à l’unanimité.
L’unanimité, toujours l’unanimité
La seule prise de décision possible concernant le bien est à l’unanimité (sauf si une convention d’indivision prévoit qu’il en est autrement). Tout ce qui concerne la vie courante et l’exploitation du bien devra être décidé en commun.
Dans le cas où l’un des coïndivisaires décède, sa part est transmise à ses héritiers, augmentant du même coup le nombre de décideurs. On investit généralement avec un proche avec qui on a de bonnes relations et des intérêts communs. Il peut en être autrement avec ses descendants. Des situations de blocage en cas de succession sont fréquentes et peuvent devenir inextricables.
Partage des bénéfices, mais aussi des coûts
L’indivision implique que les bénéfices liés à l’exploitation du bien seront également mis en commun. La quote-part de chacun est théoriquement calculée en fonction de son implication au moment de l’achat (encore une fois, sauf si la convention d’indivision mentionne autre chose). Jusque-là, rien de bien compliqué. Néanmoins, qui dit profits, dit aussi coûts. Si votre quote-part est plus importante, votre participation à l’entretien et aux frais de réparation le sera également (voir notre article sur les charges de copropriété). On imagine facilement comment des tensions peuvent émerger.
De la même manière, si une quote-part importante fait changer de tranche d’imposition d’un des coïndivisaires, mais pas les autres, cela peut devenir frustrant.
La convention d’indivision, une solution temporaire
La convention d’indivision peut être une solution temporaire aux défauts de cette structure. Elle est obligatoirement établie devant notaire si des biens immobiliers sont concernés. Son enregistrement n’est donc pas gratuit (compter plusieurs centaines d’euros). C’est un document établi par les coïndivisaires afin de fixer les droits et les devoirs de chacun dans l’indivision. Il s’assimile à un contrat passé entre eux. Elle permet de simplifier la gestion du bien, en précisant (entre autres) : la durée pour laquelle les parties s’engagent à rester dans l’indivision, les règles de prise de décision, la répartition des charges, la prise en charge des réparations, les suites à donner en cas de décès de l’un des coïndivisaires. Une convention d’indivision est valable au maximum pour 5 ans.
L’indivision est une structuration simple, mais qui ne doit pas être prise à la légère car elle est lourde en implications pour les coïndivisaires. Au-delà d’une bonne entente entre les parties, il est primordial d’anticiper les éventuels blocages et conflits via une convention d’indivision. Elle reste cependant une solution temporaire. L’idéal pour investir sereinement est de s’entourer de professionnels du conseil qui pourront vous apporter des réponses adaptées à votre stratégie d’investissement.
(crédits image : CondoLegal Québec)
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