Depuis le 1er Aout 2015, la loi ALUR est entrée en vigueur régulant les règles d’accession au logement à Paris avec une mesure principale « l’encadrement des loyers ».
Quels sont les impacts de cette nouvelle loi sur vos investissements en cours ou à venir? Voici la loi décortiquée et toutes les informations à retenir.
Article publié le 15 Août 2015
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La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, et entrée en vigueur dès le lendemain, apporte de nombreux changements pour le locataire comme pour le propriétaire.
Il est donc essentiel d’en connaître son contenu afin de maîtriser parfaitement les éventuels impacts sur vos investissements immobiliers présents et à venir.
Une des mesures emblématiques de cette loi, reprise par la loi MACRON, est l’encadrement des loyers.
Cette mesure interviendra uniquement lors d’un renouvellement de bail ou lors d’une nouvelle location.
Applicable dans un premier temps à Paris, dès le 1er Aout 2015, le préfet aura à prononcer un arrêté renouvelable chaque année qui fixera en fonction des données des observatoires des loyers par quartier et pour chaque catégorie de logement 3 indicateurs :
- le loyer médian: calculé en fonction de tous les loyers existants, de la taille et de l’année de construction du bien. La conséquence sera d’obtenir une moyenne marché afin d’éviter les abus de loyers trop élevés.
- le loyer médian de référence majoré: déterminé tous les ans par décret et ne pouvant excéder 20 % du loyer médian. Les propriétaires peuvent fixer leur loyer librement dans cette fourchette.
À noter que les locations meublées bénéficieront d’une majoration de 10% sur les loyers médians et majorés
- le loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% du loyer médian. Les propriétaires pourront alors demander une réévaluation de leur loyer s’ils constatent se trouver en deçà.
En effet, nous constatons la possibilité pour les propriétaires de logements aux caractéristiques hors du commun (cour intérieure, vue dégagée, toit aménagé etc…) la création d’un complément de loyer exceptionnel. Le loyer pourra donc aisément être revu à la hausse avec justification dans le bail.
À noter aussi, point fort intéressant pour les investisseurs, que les locations meublées à destination des entreprises ne sont pas sujettes à l’encadrement des loyers.
Pour tout savoir sur les loyers en vigueur référez-vous librement sur le site de la DRIHL.
Vous trouverez également les modalités d’application des évolutions de loyers pour l’élaboration de votre prochain bail en consultant http://www.adil75.org et/ou composant le +331.42.79.50.49
En plus de l’encadrement des loyers, la loi ALUR a revu à la baisse certains délais et notamment :
- Le délai de préavis du locataire, ramené de 3 à 1 mois mais, attention encore, cela est valable uniquement si le bien est situé en zone tendue*, si le locataire perçoit l’aide pour adulte handicapé ou si le départ est justifié par des problèmes de santé avec à l’appui un certificat médical.
- Le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 à 1 mois à compter de la remise des clefs si l’état de lieux d’entrée et de sortie sont identiques. Une indemnité financière de 10% du loyer par mois de retard est instaurée.
- le délai de prescription pour réclamer des loyers impayés est ramené à 3 ans.
Afin de prémunir davantage les propriétaires contre les loyers impayés, la loi ALUR est venue créer la garantie universelle des loyers aussi bien pour les locations nues que meublées et pour tout bailleur, particulier ou personne morale.
Le propriétaire bailleur aura donc deux options:
– soit d’exiger le cautionnement auprès du locataire
– soit de réclamer auprès de l’état l’application de la garantie universelle des loyers.
Cette garantie sera financée par le prélèvement d’1 ou 2% du loyer payé, retenu par part égale sur le locataire et le bailleur.
S’il venait toutefois à y avoir des retards de paiement de loyer, il est possible désormais de prévoir dans le contrat de location des pénalités pouvant aller jusqu’à 30% du montant du loyer.
La loi ALUR a donc pour objectif de simplifier les procédures ainsi que les relations entre les locataires et les propriétaires bailleurs. Ont été notamment impactés les plafonds de loyers par l’encadrement des loyers en zones tendues, la révision des loyers, le délai de préavis du locataire, la restitution du dépôt de garantie, les documents de mise en location.
*Les zones tendues représentent les zones où l’offre de logements est inférieure à la demande et où les loyers augmentent mécaniquement de façon régulière
Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.
