L’année 2020 a incontestablement été marqué par l’épidémie de Covid-19 qui est venue paralyser de manière brutale l’ordre économique mondial.
Ponctuée par de nombreuses périodes de confinement et de restrictions, l’activité économique a subi une dégradation considérable au cours de l’année écoulée affichant un recul net du PIB mondial de 4,2%. Bien qu’importante, cette récession s’avère être moins « grave que prévue » grâce aux bons résultats de PIB enregistrés au deuxième trimestre provenant de grands pays avancés. On notera également un retour vigoureux de la croissance en Chine.
Des mesures budgétaires, monétaires et réglementaires de grande ampleur mises en place dans de nombreuses économies ont permis de rapidement limiter la crise. Grâce à ces mesures et politiques sanitaires, les perspectives 2021 s’éclaircissent et prévoient une reprise graduelle et une augmentation du PIB mondial de 5,2% (selon le FMI).
En France, les conséquences de la crise sanitaire se sont également faites ressentir sur l’activité économique du pays avec une chute du PIB de l’ordre de 8,3% (selon l’INSEE) et une hausse du chômage. L’OFCE (Observatoire Français des Conjonctures Economiques) mise sur l’hypothèse qu’avec le plan relance du gouvernement et la vaccination de la population, l’activité économique pourrait bien rebondir entre 5 et 7% en 2021.
Aux vues de la situation sanitaire et des incertitudes économiques actuelles, les français n’ont plus la même façon d’appréhender leurs placements. L’environnement très dégradé et la volatilité des marchés financiers illustré par la chute des valeurs boursières en Mars 2020 et d’autre part la résilience du marché immobilier, a contribué à renforcer l’image de valeur refuge de la pierre. L’investissement locatif confirme encore une fois son statut de placement préféré des Français selon une récente étude d’Opinion Way.
Pour rappel, la crise du Covid-19 est arrivée sur un secteur immobilier qui se portait parfaitement bien affichant plus d’un million de transactions immobilière fin 2019, un niveau record jamais atteint auparavant.
Un marché immobilier qui résiste
En début d’année, le resserrement des conditions d’octroi du crédit immobilier mis en place par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait réduit le rythme fou de 2019, suivi de près par le premier confinement entraînant une chute brutale des transactions de 60 à 70%. Le marché connait par la suite un fort rebond au 3e trimestre 2020, rattrapant considérablement son retard et n’affichant finalement qu’une légère baisse de 5% en septembre 2020 par rapport aux 12 derniers mois.
Avec environ 980 000 transactions dans l’ancien en 2020, le marché aura fait preuve d’une belle résilience à la crise et s’avère être l’un des rares secteurs à avoir aussi bien résisté malgré les deux confinements. Avec un recul d’environ 5% des ventes sur l’année 2020 (selon les notaires de France), les prix eux n’ont cessé d’augmenter avec 6,5% d’augmentation en moyenne dans toute la France pour les appartements et 4,2% pour les maisons. Un bilan remarquable compte tenu de la situation exceptionnelle que nous avons traversée.
Une tension immobilière toujours accrue
La diminution de la demande aurait pu s’accompagner d’une baisse des prix si l’on en croit les mécanismes classiques du marché immobilier. Pourtant les prix, ont eux aussi bien résisté de manière générale, dû à une tension immobilière faisant apparaître toujours davantage d’acquéreurs que de vendeurs. On a observé + 6,5 % d’évolution de prix sur un an pour les appartements anciens en France métropolitaine. Avec + 7,6% à Paris, ce sont surtout les métropoles régionales qui ont subi la plus forte augmentation avec notamment : + 9,5% à Toulouse, + 10,6% à Lyon, 13,2% à Nantes ou encore +14,4% à Rennes (selon les chiffres des Notaires de France).
Un autre élément est venu impacter l’offre de logements en France dernièrement : le recul des autorisations et permis de construire dans un contexte d’élection municipale. On constate effectivement qu’en octobre 2020, 53’700 autorisations ont été délivré en moins sur les 12 derniers mois, ce qui correspond à une baisse de -12,2% et 21’400 constructions ont été réalisé en moins (-5,2%).
Cette forte réduction des autorisations et constructions dans le secteur contribue à accentuer davantage le manque crucial de logement en France et par conséquent à maintenir la forte tension immobilière que connaît le marché.
Des indices de confiance positifs
Malgré un environnement économique dégradé, la confiance des ménages reste positive. Selon une étude de Meilleurs Agents menée en novembre 2020, 69% des français pensent que l’immobilier reste l’investissement le plus sûr contre 61% en 2019 (sondage effectué par OpinionWay en mai 2019). Plus de 70% des vendeurs et acheteurs sont sereins face à l’avenir et seulement 6% des projets d’achats auraient été abandonnées suite au second confinement.
Des taux d’intérêts toujours bas mais des conditions d’octroi de prêt qui se durcissent
Le premier trimestre 2020 a été marqué par de nouvelles recommandations du HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) qui ont imposé aux banques de durcir leurs conditions d’octroi de crédit immobilier. A partir du 1er Janvier 2021, ces conditions s’assoupliront légèrement avec la durée maximum d’emprunt dans le neuf qui passera de 25 à 27 ans (à noter que pour un non-résident il est plus difficile d’avoir un crédit au-delà de 20 ans), le taux maximum d’endettement de 33 à 35 % et le volume de dérogations à ces règles de 15 à 20 %.
Pour autant, par prudence et face aux incertitudes financières, les banques demandent dorénavant des apports plus conséquents de même que la mise en place de « collatéral » nanti ou pas selon les banques (un collatéral étant la mise en place au sein des comptes de la banque d’une épargne dont la forme reste au choix de l ’emprunteur).
Côté taux, les taux ont brièvement et légèrement monté lors du début de la crise sanitaire au printemps et lors du premier confinement, mais sont vite retombés. En décembre, leur niveau moyen s’était établi à 1,17%, selon un bilan commun de Crédit Logement et l’institut d’études de marché CSA. « Les taux de crédit vont rester bas en 2021 » assure le directeur général de Crédit Logement (constat en ligne avec les taux directeurs européens).
Des facteurs structurels favorables et toujours présents
Plusieurs « fondamentaux » du marché restent clairement favorables au marché de l’immobilier en dépit de la crise et de la récession économique : les facteurs démographiques (hausse de la population, l’agrandissement des zones urbaines etc…), phénomènes de décohabitation (progression du nombre de ménages célibataires ou divorcés), la saturation du marché locatif ; la préparation de la retraite, et surtout l’effet valeur refuge, renforcé par la crise sanitaire. L’immobilier rassure, par son côté tangible, grâce à des évolutions assez régulières, un rendement relativement attractif et une valorisation généralement favorable sur une longue période.
Lire aussi notre article: Le marché immobilier français face à la crise du Covid-19
Un marché toujours très dynamique, à suivre de près…
Même si les prévisions pour 2021 n’atteindront sûrement pas les records de 2019, les experts s’attendent à un redressement des transactions. Parallèlement, la demande restant toujours forte et l’offre limité, les prix ne devraient pas connaître de forte baisse et rester relativement stables. Les Notaires de France projettent une évolution des prix sur un an de +6,8% pour la France métropolitaine, +6,7% pour la province et +7,2% pour l’Île-de-France. Les taux d’emprunt demeurant quant à eux toujours exceptionnellement bas, permettront à ceux souhaitant investir dans une valeur refuge de pouvoir saisir de nouvelles opportunités !
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