Investir en déficit foncier est souvent présenté comme une solution miracle pour gommer son imposition foncière. Si les miracles ne sont pas monnaie courante, il est vrai que le mécanisme du déficit foncier peut ouvrir la porte à un gain fiscal très intéressant tout en se constituant un patrimoine de qualité.
Dans un contexte de chasse aux “passoires énergétiques”, initier d’importants travaux d’amélioration énergétique, voire une réhabilitation complète, peut aussi s’avérer un pari économiquement gagnant.
Comment fonctionne le déficit foncier ? De quelles réductions peut-on bénéficier ? A quels projets d’investissement peut-il correspondre ? PATRIMOLINK vous donne quelques éléments d’information pour optimiser au mieux vos investissements immobiliers !
Déficit foncier: définition
Il s’agit d’un mécanisme de déduction fiscale, qui permet de déduire divers frais de vos impôts et ainsi diminuer significativement leur montant global. Il a été mis en place en 1993 par le gouvernement Balladur pour encourager les propriétaires à faire des travaux, et maintenir un parc immobilier national en meilleur état.
Le mécanisme du déficit foncier “classique” concerne les biens mis en location nue (sans meuble), et génèrent des revenus locatifs (dits en fiscalité “revenus fonciers”).
Ces derniers s’ajoutent aux autres revenus catégoriels pour composer un revenu global qui correspond à tous vos revenus additionnés : loyers, mais aussi salaires et pensions, revenus financiers etc…
Le mécanisme est simple : si vos charges foncières sont plus élevées que vos revenus fonciers, vous vous trouvez dans une situation de déficit. Celui-ci peut être imputé à votre revenu global imposable, sous conditions.
A noter que ces 10 700 euros peuvent être déduits toutes les années où des dépenses de travaux sont engagées. Par exemple : si vous payez vos travaux pendant 3 ans (ce qui est courant dans des projets de rénovation lourds), vous pouvez les imputer sur votre revenu global 3 années de suite. Le reliquat représentera des charges déductibles utilisables pendant 10 ans sur vos revenus fonciers à venir.
Le déficit foncier peut concerner plusieurs types d’investissement.
Le plus courant consiste à rénover un bien que l’on possède pour profiter des charges déductibles et ainsi réduire son imposition.
Un autre consiste à acheter un bien ancien avec beaucoup de travaux, afin de créer de nouvelles charges et relancer un processus de déficit foncier. Dans certains cas, cet investissement peut prendre la forme d’un projet de rénovation complète clé en main, géré par une ASL (Association syndicale Libre – Organe juridique permettant de réunir tous les copropriétaires du projet pour suivre/arbitrer les travaux effectués).
Quel que soit sa forme, il répond souvent à deux postulats : “je détiens un parc locatif qui génère une imposition grandissante” ou “je veux louer mon bien nu et en optimiser sa fiscalité”.
Quelles sont les charges déductibles pour bénéficier du mécanisme de déficit foncier ?
Comme expliqué précédemment, le processus de déficit est très intéressant car il permet de déduire de vos revenus des charges plus importantes que vos revenus déclarés. Vous pouvez déduire cette “perte” de vos revenus globaux (salaires, pensions, revenus fonciers), selon les conditions ci-dessus.
Les principales charges déductibles de vos revenus sont les suivantes :
– Les frais liés aux réparations et/ou à l’entretien du bien, mais pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
– Les frais d’assurances
– La taxe foncière
– Les intérêts et frais de votre emprunt immobilier
– Les éventuels frais de gestion de votre bien (syndic, gestion locative…)
– Les charges locatives non récupérées auprès des locataires au 31 décembre de l’année suivant leur départ
Comment le déficit foncier peut vous aider à baisser votre fiscalité?
Quand on investit en déficit foncier on se porte acquéreur d’un “stock de travaux déductibles” de ses revenus fonciers.
Il faut rappeler que les revenus fonciers sont soumis au taux marginal d’imposition (de 20% minimum pour un non-résident), mais aussi aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit une imposition atteignant à minima 37.2%. En lançant des travaux déductibles, les économies d’impôts peuvent donc être conséquentes.
De plus, comme déjà vu, il est possible d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global et ainsi limiter l’imposition des revenus d’activité et donc réaliser une belle économie d’impôts.
Ce mécanisme reste (avec celui de la location meublée et le démembrement de propriété, aussi appelé la Nue-Propriété) l’un des seuls régimes permettant de réaliser des économies d’impôts importantes, tout en évitant les limites fixées par les régimes de plafonnement des niches fiscales et les changements fréquents que subissent ces dispositifs.
Ce mécanisme peut permettre, selon les profils, de dégager de la trésorerie pour réitérer un investissement.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du déficit foncier ?
Si votre cas requiert de bénéficier de l’imputation des 10 700 € sur votre revenu global, il est impératif que votre logement soit mis en location nue (non meublée) pendant les 3 ans suivant la déclaration de cet avantage. Dans tous les cas, vous devrez être imposé au régime réel pour bénéficier de ce bénéfice et de son report.
Le régime réel est un régime fiscal qui s’applique aux revenus provenant de la location de biens immobiliers. Ce régime permet aux contribuables de déduire leurs charges réelles et effectives de leurs revenus, plutôt que d’appliquer un abattement forfaitaire comme dans le régime micro-fiscal.
Le régime réel permet souvent aux contribuables de bénéficier d’une meilleure optimisation fiscale, car les déductions réelles peuvent être plus avantageuses que les abattements forfaitaires du régime micro-fiscal. Cependant, il demande une gestion plus rigoureuse de la comptabilité et de bonnes connaissances en matière de fiscalité. Pour plus de détails à ce sujet, voir notre article sur la fiscalité des non-résidents.
Comment calculer et déclarer mon déficit foncier ?
La déduction se fait en deux temps, comme le montre l’infographie ci-dessous. L’ordre a son importance.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Il n’est pas possible de les déduire de votre revenu global. Lors du calcul de votre déficit foncier, vous devez déduire en premier les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.
Toutes ces charges déductibles doivent être inscrites dans la déclaration des revenus fonciers, via le formulaire n°2044, qui sera à joindre à votre déclaration de revenus globale (formulaire n° 2042).
Attention, il faudra conserver toutes les pièces justificatives des charges déclarées : factures, plans, photographies ou tout autre élément permettant de prouver avec précision la nature et le montant des charges réellement engagées. Pendant 3 ans, l’administration fiscale peut vous demander de lui fournir ces pièces pour contrôler le bien-fondé de la déduction obtenue.
Vous pouvez reporter jusqu’à 10 700 € de perte par an sur vos revenus globaux. Si le déficit dépasse cette somme, il est possible de décaler le reste sur les années suivantes :
– Pendant 6 ans, sur vos revenus globaux
– Pendant 10 ans, sur vos revenus fonciers
Illustration Romand Barrigue dans le Guide du futur contribuable
Le déficit foncier est une forme très intéressante d’investissement pour, soit optimiser votre imposition foncière existante, soit maximiser vos investissements à venir (loués nus ou meublés). Ce mécanisme, à bien maîtriser, est un véritable coup de pouce aux investisseurs qui souhaitent rénover leurs biens, notamment s’il s’agit de travaux d’amélioration énergétique.
Les non-résidents sont également concernés par ce mécanisme, pour peu qu’ils payent des impôts en France et remplissent les conditions requises.
Vous souhaitez investir en bénéficiant du mécanisme du déficit foncier, contactez-nous pour voir ensemble la meilleure manière d’appliquer ce mécanisme à votre situation!
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