Le marché immobilier reprend des couleurs, et les investisseurs doivent se tenir prêts à saisir cette nouvelle dynamique. Après une année 2024 marquée par le doute et le recul des transactions, les derniers chiffres révèlent une embellie intéressante. Baisse des taux, ajustement des prix et regain d’activité des banques redessinent les contours d’un marché plus favorable.
Pour les investisseurs, c’est le moment idéal de passer à l’action et de profiter d’opportunités qui s’annoncent sélectives mais prometteuses.
Un marché qui montre des signes tangibles de reprise
Après une année 2024 plutôt morose, les chiffres de décembre laissent entrevoir une éclaircie derrière les nuages. Selon les chiffres de Century 21, publiés par le journal Le Monde, le nombre de ventes avait baissé de 10% au premier trimestre, mais il s’est ressaisi de plus de 20% au quatrième (en comparaison avec les mêmes trimestres en 2023).
Les raisons de ce redressement ? Principalement la maîtrise de l’inflation. Avec la baisse des prix globaux, les ménages ont pu regagner en pouvoir d’achat. En parallèle, la Banque Central Européenne (BCE) a assoupli sa politique économique en baissant ses taux directeurs, marquant un retour des banques sur le marché du prêt immobilier.
En décembre 2024, la BCE a réduit son taux de référence pour la quatrième fois depuis juin, le fixant à 3%. Parallèlement, le taux moyen des crédits immobiliers a baissé, atteignant 3,37% en novembre 2024, contre 4,2% en décembre 2023, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Le reflux de l’inflation et l’infléchissement du coût de l’emprunt sont des signes annonciateurs tangibles d’une reprise du secteur.
Du positif du côté de l’emprunt immobilier
En effet, selon les chiffres de la Banque de France, la production de crédits immobiliers passe à 10,1 milliards d’Euros en novembre 2024, corroborant une tendance de reprise depuis la baisse à 6,9 milliards d’Euros en mars 2024.
En parallèle, l’inflexion du taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat se renforce encore : 3,38% en novembre contre 3,51% en octobre, soit une baisse de 79 points de base par rapport au pic à 4,17% en janvier 2024.
Selon les mots de Maël Bernier, (porte-parole de Meilleurtaux) : « Aujourd’hui, les banques nous disent : envoyez-nous des dossiers ! En 2023, elles ont arrêté de prêter. En 2024, leurs objectifs élevés en matière de crédits immobiliers n’ont pas été atteints, notamment avec la dissolution de l’Assemblée, le marché a ralenti pendant l’été, avant de repartir à la rentrée. Désormais, c’est de nouveau la bagarre entre les banques pour capter les acquéreurs. »
Le prêt immobilier a longtemps été un produit d’appel pour les établissements bancaires, qui en usaient largement pour attirer et fidéliser de nouveaux clients. Le resserrement des conditions d’emprunt des derniers mois s’était surtout illustré par une grande frilosité des organismes prêteurs. L’amélioration de la capacité d’emprunt et le retour des banques sur le marché du crédit sont donc des signes plus que positifs pour les investisseurs en attente.
Des prix immobiliers qui tendent à décroître : vers la fin de la chute ?
Cette éclaircie est aussi soutenue par des prix en baisse. Les relevés des notaires sont éloquents : les prix des logements anciens (appartements comme maisons) baissent pour le quatrième trimestre consécutif sur un an, à -3.9 % au 3e trimestre 2024 en France métropolitaine.
Longtemps attendue, cette décrue des prix se fait de façon progressive et rationnelle mais se réduit progressivement de façon très notable. On est clairement dans une phase de réajustement, et non de crise ou d’”éclatement de bulle”. Comme le précisent les notaires : “Le marché immobilier profite peu à peu des réajustements qui touchent ses fondamentaux. ». Ils anticipent également un ralentissement de cette dépréciation dans les prochains mois : -5.3% en Île-de-France (après -8% le trimestre précédent), et -3.6% en province (après -4.4%). Ils concluent : “Le marché immobilier profite peu à peu des réajustements qui touchent ses fondamentaux.”, ce qui doit contribuer à restaurer la confiance des investisseurs.
Ce chiffre global cache de grandes disparités géographiques. La baisse a été plus forte en Île-de-France (-7,2 %) qu’en province (-4,3 %) au deuxième trimestre 2024. Plus précisément, les secteurs qui s’étaient le plus valorisés les années précédentes ont été les plus impactés avec des corrections des prix parfois fortes. On peut citer l’Île-de-France (entre 5 et 10% de baisse sur 2024), Lyon (entre -7 et 10%) ou encore Nantes (autour de 10%).
Certaines localités ont su gagner ou conserver une attractivité pérenne : Nice (-0,7%), Bourges (+2%), Metz (-1,5%), Nancy (-0,8%), Caen (-1%), (Évolution en un an : 1er avril 2024 au 30 juin 2024/1er avril 2023 au 30 juin 2023). Dans ces derniers cas, il s’agit de villes moyennes qui ont initié de gros projets de rénovation urbaine, mêlant transports en commun, services et habitat durable. C’est pourquoi nous ne pouvons que vous conseiller de chercher une information détaillée et actualisée des villes les plus propices à un investissement avant de vous lancer.
Les corrections de prix ont donc permis de “recoller” aux fondamentaux d’un marché qui reste, en dépit des variations, sûr et intrinsèquement dynamique.
Un marché aux fondamentaux toujours dynamiques
Depuis plusieurs années, la demande locative est en constante augmentation. La fragmentation des ménages (hausse des divorces, allongement de la durée de vie, augmentation de la population globale) pousse la demande de logement vers le haut.
Ce sont surtout les petites surfaces qui sont recherchées : elles représentent 34% du marché locatif selon les agences. Les appartements meublés sont plébiscités (plus de 59% du marché locatif, hors location saisonnières). Les grandes villes restent les zones les plus “tendues”, c’est-à-dire où il est le plus difficile de trouver un logement.
En parallèle, l’offre s’est restreinte. Le coût de la construction s’en renchérit dans le sillage de l’inflation (doublé de la hausse des taux d’emprunt immobilier), ce qui a eu pour conséquence de faire s’effondrer la construction et la vente de logements neufs. Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), moins de 250 000 logements ont été mis en chantier en 2024. On est loin des 500 000 biens souvent réclamés par les acteurs du bâtiment pour répondre à la demande.
Cette tension croissante est l’un des piliers du dynamisme du marché immobilier français. Bien choisi et optimisé, c’est un investissement avantageux pour une stratégie patrimoniale gagnante.
En 2024, le secteur de la construction neuve en France a traversé une période particulièrement difficile, marquée par une baisse significative des mises en chantier (-30% par rapport à son taux moyen des 12 derniers mois) et des permis de construire, ainsi que la défaillance de nombreux acteurs du métier. Plusieurs raisons sont à l’œuvre : l’inflation qui a renchéri les coûts de construction et freiné les acquisitions, les politiques ZAN (Zéro Artificialisation Nette) qui ont réduit le foncier disponible. Cette situation pousse les acteurs du neuf à ouvrir des fenêtres d’opportunité pour les investisseurs qui souhaitent se positionner. Ce sont des options à ne pas négliger, notamment quand la pression des interdictions de mise en location sur les biens mal isolés se fait de plus en plus forte.
Les passoires thermiques bientôt hors-jeu ?
Une autre dimension à garder en tête cette année, correspond aux exigences de la législation environnementale. Les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. Cette mesure vise à lutter contre les « passoires thermiques » et à encourager la rénovation énergétique. Et le calendrier se resserre :
– 1er janvier 2023 : Interdiction de location des logements classés G consommant plus de 450 kWh/m²/an (critères de « consommation excessive »).
– 1er janvier 2025 : Interdiction de location de tous les logements classés G (sans condition de consommation).
– 1er janvier 2028 : Interdiction de location des logements classés F.
– 1er janvier 2034 : Interdiction de location des logements classés E.
Ces contraintes ont un impact direct sur les prix, surtout visible dans les zones les moins tendues. Par exemple, en Nouvelle Aquitaine, un bien classé F ou G peut perdre jusqu’à 15% de sa valeur (par rapport à un bien équivalent classé A-B). En Normandie, un bien classé A-B peut voir son prix majoré de 17% par rapport à une passoire énergétique. Cette “valeur verte” comme l’appellent les notaires est donc une composante essentielle d’un investissement pérenne. On ne saurait que recommander le choix d’un bien neuf ou rénové aux dernières normes pour être sûr de pouvoir le louer sereinement sur le long terme.
Face au manque récurrent de logements, les autorités ont dû faire partiellement marche arrière. En juillet 2024, la France a révisé le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les logements de moins de 40 m², afin de mieux refléter leur performance énergétique réelle.
Il s’agit principalement d’une nouvelle méthode de calcul basée sur les caractéristiques physiques du logement, telles que l’isolation, le type de fenêtres et le système de chauffage, plutôt que sur les factures énergétiques passées. En même temps, les seuils des étiquettes énergétiques ont été modifiés pour ces logements, permettant une évaluation voulue plus équitable en évitant que de nombreux petits logements soient classés comme « passoires thermiques » (catégories F et G), soit près de 140 000 biens.
La loi MEUR et ses impacts sur les locations saisonnières
Renforcement de la Réglementation Locale
La loi Le Meur représente une avancée majeure dans la régulation des locations meublées de courte durée. Adoptée à la fin de 2024, elle confère aux maires des pouvoirs accrus pour encadrer les pratiques des loueurs. L’un des changements principaux est la possibilité de réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Cette mesure, déjà en vigueur à Paris, pourrait être étendue à d’autres communes.
De plus, les municipalités ont désormais la capacité de :
– Définir des quotas pour limiter le nombre de meublés de tourisme dans certaines zones.
– Réserver certaines zones exclusivement aux logements destinés à une occupation en résidence principale.
Ces mesures visent à rééquilibrer le marché locatif en réponse à la problématique croissante des logements touristiques dans les centres urbains. En 2025, les propriétaires de LMNP devront être particulièrement vigilants quant à l’évolution des règlements locaux.
Baptiste Bochart, juriste chez jedeclaremonmeuble.com, commente : « Ces réglementations, bien qu’ambitieuses, créent une incertitude pour les propriétaires, qui doivent suivre de près les décisions locales. »
Nouveautés pour les Nouveaux Loueurs
Pour les nouveaux loueurs, une mesure importante est l’obligation d’informer le syndic de copropriété. Une fois cette activité déclarée, elle sera abordée lors de la prochaine assemblée générale, assurant ainsi une meilleure transparence pour les copropriétaires.
Une Déclaration Nationale pour Encadrer le Secteur
Une autre avancée significative est l’instauration d’un téléservice national pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Cette plateforme vise à uniformiser les pratiques et à renforcer le contrôle des locations, en particulier dans les zones touristiques très fréquentées. Toutefois, la mise en œuvre complète de ce service est prévue pour mai 2026, ce qui crée une période d’incertitude.
Baptiste Bochart, juriste chez jedeclaremonmeuble.com, commente : « Cette déclaration nationale est un outil essentiel pour réguler efficacement le marché locatif touristique, mais il est crucial que les loueurs se préparent dès maintenant. »
Les décisions de la Loi de Finances 2025 (LF 2025) et leurs impacts sur l’Immobilier
Le volet immobilier de la loi de finances adoptée au 49 :3 le 3 février 2025, relève quelques changements pour les non-résidents.
Augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)
Les droits de mutation, souvent appelés « frais de notaire », augmentent de 0,5 point, entraînant une hausse totale estimée de 10 % sur trois ans. Cette évolution a prévu de concerner les coûts liés à l’acquisition de logement existants (les acquisitions en VEFA ne sont donc pas concernées)
Le texte permet aux collectivités locales d’exempter les primo-accédants de cette augmentation des DMTO.
Exonération des Droits de Mutation pour les Dons Familiaux
Les dons d’argent pour financer l’achat, la rénovation ou la construction d’un logement sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit pour les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, neveux et nièces.
La Nouvelle Plus-Value du Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Nous sommes loin des titres racoleurs annonçant « la fin du statut meublé ». La LF 2025 impact tout de même ce régime en cas de revente de son bien loué sous le statut LMNP.
📌 Important : Aucun changement n’est prévu pendant les années de location où les amortissements sont utilisés. L’impact de cette mesure se fera sentir uniquement lors de la revente, en augmentant la taxation sur la plus-value.
En effet, le texte annonce la réintégration des amortissements « utilisés » dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Selon l’article 39 C du Code Général des Impôts, lors de la revente d’un bien loué en meublé, les loueurs devront réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable.
Impact minimal pour les Investisseurs à long terme
Bien que ces changements puissent sembler significatifs, leur impact reste limité pour les investisseurs souhaitant conserver leur bien sur le long terme. En effet, la loi maintient le principe selon lequel plus la durée de détention est longue, moins l’impact fiscal est important
Cela permet aux investisseurs de continuer à envisager de beaux projets immobiliers sans craindre une fiscalité trop lourde à la revente.
CAS PARTICULIER pour l’immobilier géré, notamment les résidences à destination des étudiants et des seniors.
👉 Ces actifs restent exclus de l’article 24, ce qui signifie que leurs propriétaires ne seront pas concernés par ces changements de fiscalité à la revente.
Eléments de conclusion
Le marché immobilier français, bien que confronté à des défis structurels et réglementaires, montre des fondamentaux solides et une résilience notable. La maîtrise de l’inflation, le redressement des taux d’emprunt, et les ajustements de prix contribuent à restaurer la confiance des acteurs.
Cependant, pour pérenniser cette reprise, des mesures plus ambitieuses sur la production de logements et l’accompagnement des investisseurs restent indispensables. Dans ce contexte d’offre et de demande chahuté, le marché locatif explose ce qui crée un terrain de jeu très propice aux investisseurs bénéficiant d’une très forte demande jouant positivement sur la « locativité » et la liquidité de leurs biens. De belles perspectives s’annoncent en 2025 pour les investisseurs en quête de bonnes opportunités !
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