« Investir dans la pierre, ok. Qu’en est-il des impôts ? » Une des questions qui revient en force quand on s’intéresse à investir dans l’immobilier français. S’ajoutent les notions de défiscalisation report d’impôts, etc…
Ces points, pouvant paraître nébuleux au premier abord voire faire peur, nécessitent une sérieuse analyse pour bien maîtriser les règles en vigueur et se diriger vers les produits/la fiscalité à meilleur valeur ajoutée.
Article publié le 25 Juin 2019 – Mise à jour le 8 août 2023
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«Investir dans la pierre, oui. Mais les impôts ?» est l’une des préoccuptions principales quand on cherche à investir dans l’immobilier français.
Cet article n’a pas pour but de répondre à toutes les spécificités fiscales possibles. Chaque détention immobilière, qu’elle se fasse par le biais d’une personne physique ou morale, a ses spécificités. Pour autant, certains points expliqués ici vous permettront de mieux comprendre le système fiscal français et de mieux l’appréhender.
Les différents régimes fiscaux
Bon à savoir : lorsque l’on achète en indivision, les régimes Micro-Foncier et Micro-BIC ne sont pas possibles. Seul le régime réel peut s’appliquer.
Quelle fiscalité applicable ?
Dans le contexte international où le détenteur du bien immobilier est dans un pays différent du bien, la première question à se poser est de savoir quel pays va taxer les revenus. Il convient alors d’étudier les conventions fiscales internationales entre la France et votre pays de résidence, et plus particulièrement l’article 6 de ces dernières.
Il est commun de dire que l’Etat où se trouve le bien va taxer mes revenus (loyers, plus-values, impôt sur le patrimoine, droit de mutation à titre gratuit ou onéreux). Il peut subsister une imposition spécifique en local ou des règles à respecter, comme c’est le cas pour les États-Unis ou le Japon par exemple.
Nous prendrons comme hypothèse dans le reste de cet article que lors d’un investissement en France c’est l’Etat français qui taxera vos revenus immobiliers.
Nous nous attacherons plus particulièrement ici à la fiscalité des personnes physiques sur:
– Les revenus locatifs
– Les plus-values immobilières
La fiscalité des revenus locatifs
Peut-être avez-vous entendu parler des politiques de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux, ou la nouvelle loi Denormandie. Elles permettent aux investisseurs d’optimiser leur imposition en réduisant, selon le dispositif, le montant global taxable. Sachez que les non-résidents ne sont pas éligibles à ces dispositifs, ne payant généralement pas leurs impôts en France. Pour autant il existe, pour les expatriés, bien d’autres façons d’obtenir une fiscalité intéressante voire, dans certains cas, d’évincer cette dernière.
Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu pour les locations nues et soumises au régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour les locations meublées.
Lire aussi notre article : Non-résidents en LMNP / LMP: Ce qui change avec les lois de Finance 2020/2021
Pour les non-résidents percevant leurs revenus hors de France le montant d’imposition minimum est de 20% pour tous revenus inférieurs à 25’710 € auquel viendront s’ajouter les prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17.2%. Cas exceptionnel pour les non-résidents qui sont affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d’un pays de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, ceux-là sont exonérées de CSG et de CRDS. Leurs revenus locatifs demeurent cependant soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.
L’article 197 A du code général des impôts indique que « lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère (le cas échéant) serait inférieur à ces minima, ce taux est applicable à ses revenus de source française » (le remboursement se ferait alors par restitution).
Lire aussi notre article: CSG / CRDS : la fiscalité des revenus fonciers des non-résidents concernée
Ce n’est pas rien me direz-vous ? Attendez de lire la suite.
Suivant que vous louerez votre logement « nu » ou «meublé », différentes règles s’appliqueront.
Les locations meublées représentent un atout indéniable. Les amortissements mobiliers et immobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, tout comme les charges de propriété qui se trouvent déduites des revenus locatifs.
En louant un bien meublé, vous augmentez votre rentabilité, et optimisez votre fiscalité en créant des charges déductibles additionnelles qui peuvent vous aider à la création d’un déficit fiscal. Vous pourrez ainsi éviter l’imposition sur vos revenus fonciers (Sujet à une durée & conditions spécifiques).
Les investissements en Nue-propriété ne générant pas de revenus locatifs seront eux aussi un excellent rempart contre toute fiscalité de vos revenus.
La fiscalité de vos plus-values immobilières
La loi fiscale 2015 est venue abaisser le taux d’imposition à 19% auquel s’ajoutent 17.2% de prélèvement sociaux et une éventuelle surtaxe pour les plus-values > 50’000 € via un barème progressif de 2 à 6%.
Des abattements sont applicables à la fois sur le barème de la plus-value mais également sur celui des prélèvements sociaux.
Ainsi, comme on peut le constater dans le tableau ci-dessus, la plus-value immobilière est exonérée de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Ces taux d’abattements sont appliqués par pallier et diffèrent entre l’IR et les PS.
Il est important de noter que cet impôt sur la plus-value permet avant tout de réguler notre marché immobilier. Pour autant, il est tout de même possible de profiter d’une valorisation de son bien sans fiscalité additionnelle.
En effet, le législateur nous permet, pour le calcul de la plus-value de tout bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans, de majorer son prix d’achat d’un minimum de 22.5% (CGI, art. 150 VB II). Ainsi un bien acheté 100 en N sera automatiquement déclaré à 122.5 dans le calcul de sa valorisation à partir de N+5.
En sus, passé ce délai de 5 ans de détention, vous bénéficierez d’abattements additionnels à la fois sur l’impôt des plus-values ET sur les prélèvements sociaux.
La logique est ainsi faite : plus la détention de votre bien est longue, moins la fiscalité sur sa prise de valeur sera importante.
Il existe également des situations où les exonérations sont automatiques, si :
– La vente concerne un bien inférieur à 15’000 €
– (Cas beaucoup plus intéressant pour les non-résidents) le profit de la revente d’un bien sert à l’achat d’une résidence principale
(Conditions : ne pas avoir été propriétaire de son logement principal pendant une période de 4 ans et acheter sa résidence principale dans les 2 ans suivant la revente).
Spécificités pour les non-résidents
Au principe d’imposition existe aussi des cas d’exonérations prévus notamment pour le cas des non-résidents Français, voir article du CGI, 150 U, II, 2° à 9° et III .
Vous serez automatiquement exonéré si la revente de votre bien regroupe les critères ci-dessous :
– L’immeuble cédé constitue la résidence principale du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal,
– La cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle du départ hors de France,
– Aucune mise en location, ni mise à disposition gratuite pendant ce délai.
Attention, cette exonération ne s’applique pas à tous les non-résidents mais uniquement aux personnes ayant transféré leur domicile fiscal dans un État de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt ce qui n’est pas le cas de Hong-Kong par exemple.
La fiscalité est un sujet qui va de pair avec la constitution de son patrimoine immobilier. Il est important de connaître et de suivre la législation pour permettre une meilleure rentabilité tant au niveau de l’exploitation que de la revente de son bien. L’équipe PATRIMOLINK et son réseau de partenaires est là pour vous assister et maximiser la profitabilité de vos placements immobiliers.
Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.
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