Les grands travaux sont souvent la hantise des riverains qui redoutent les problèmes de circulation, le bruit et toutes les autres nuisances liées à un chantier. Pourtant, les investisseurs, eux, se frottent les mains : les projets urbains d’ampleur sont souvent synonymes de belles opportunités à venir ! Nouvelles lignes de transport, rénovation de quartiers, implantation de nouvelles infrastructures : les exemples de prises de valeur à la suite de ce type de programme ne manquent pas.
En quoi de grands projets urbains peuvent avoir un impact positif significatif sur les prix immobiliers ? Pourquoi se positionner de façon anticipée sur des quartiers en reconversion peut se révéler gagnant ? Quels ont les prochains emplacements à surveiller de près ? C’est ce que PATRIMOLINK va tenter de vous expliquer, exemples dans plusieurs villes à l’appui !
En quoi un grand projet de rénovation urbaine peut revaloriser un quartier ?
Les grands projets urbains peuvent transformer radicalement l’aspect et la dynamique d’un quartier. S’ils sont synonymes de nuisances sur le court ou moyen terme, ils peuvent contribuer à changer la donne pour des secteurs peu valorisés sur le long terme.
Par exemple, la construction d’une nouvelle ligne de transport, d’un centre commercial ou d’un quartier d’affaires peut attirer de nouveaux résidents et entreprises dans la région. Ces projets peuvent influencer l’attractivité d’une commune, voire rebattre localement les cartes du marché immobilier.
Une illustration concrète se trouve à Bordeaux, avec la rénovation du quartier des Bassins à flot. Autrefois décrié par les locaux, il est aujourd’hui l’un des épicentres culturels et commerciaux de la ville. La Métropole de Bordeaux a souhaité réhabiliter ce quartier peu fréquenté au début des années 2000 en raison de son fort potentiel. Proche des Chartrons, il est très limitrophe du centre-ville et relié aux Quinconces via la ligne de tramway B (10 mn vers le plein centre-ville de Bordeaux). Entre la Cité du Vin, les restaurants branchés et les sièges sociaux de grandes entreprises, une belle mixité sociale s’est mise en place. Les promoteurs ne s’y sont pas trompé : les projets neufs et les rénovations ont fleuri, et ont vite trouvé acquéreur. Ce sont maintenant les quartiers de Brazza et Bastide Niels qui font l’objet d’importants travaux et qui suscitent l’intérêt des investisseurs dans cette ville. Les prix y sont encore globalement inférieurs à ceux de Bordeaux centre, mais ils tendent à s’en rapprocher.
Pourquoi investir de façon anticipée dans des quartiers en rénovation ?
Les investisseurs immobiliers peuvent anticiper l’impact positif d’un grand projet urbain sur la valeur des biens immobiliers et acheter des propriétés dans la région avec l’idée de réaliser des bénéfices une fois le projet achevé. Les biens immobiliers dans les quartiers en attente de rénovation ont tendance à être moins chers que dans les quartiers déjà rénovés ou en cours de rénovation.
Une fois que la rénovation du quartier est achevée, les biens immobiliers peuvent devenir plus attractifs pour les locataires et les acheteurs potentiels, ce qui peut entraîner une augmentation des loyers et des valeurs de revente. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une rentabilité accrue sur leur investissement à long terme. Se positionner en amont peut donc permettre de bénéficier de prix encore bas, dans une stratégie de plus-value à moyen / long terme.
Néanmoins, une restructuration urbaine n’entraîne pas toujours automatiquement une prise de valeur mécanique. Il est important de se renseigner sur le potentiel du quartier et ses piliers d’attractivité, mais aussi les éléments qui valorisent un bien. PATRIMOLINK publie régulièrement des analyses marché actualisées, ainsi qu’une sélection de produits pertinents sur son site.
Que change une nouvelle ligne de transport pour une ville ou un quartier ?
Les grands projets urbains, tels que la construction de nouvelles infrastructures de transport (Train Grande Vitesse, métro, tramway, autoroutes), peuvent contribuer à améliorer significativement l’attrait et la qualité de vie d’une zone urbaine.
La mise en place d’une nouvelle ligne de TGV offre aux habitants de la ville un accès plus rapide et plus efficace à d’autres grandes villes et régions, tant à l’échelle nationale qu’internationale. Cela peut encourager la mobilité des résidents, faciliter les déplacements professionnels et touristiques, et renforcer les liens économiques et culturels entre les différentes régions.
L’arrivée d’une nouvelle ligne de TGV peut aussi stimuler le développement économique de la ville en attirant de nouvelles entreprises, industries et investissements. Les entreprises peuvent être attirées par la perspective d’une meilleure connectivité et d’une main-d’œuvre plus mobile, ce qui peut créer de nouveaux emplois et dynamiser l’économie locale.
Une nouvelle ligne de TGV peut également avoir un impact positif sur le tourisme en attirant davantage de visiteurs dans la ville. Les voyageurs peuvent être plus enclins à visiter une destination s’ils peuvent s’y rendre rapidement et facilement en train à grande vitesse. Cela peut stimuler l’industrie touristique locale, augmenter les revenus provenant du tourisme et promouvoir la ville en tant que destination attrayante.
Toutes ces raisons encouragent une valorisation immobilière. La LGV peut ainsi avoir un effet positif sur la valeur du marché immobilier de la ville et de ses environs. Les quartiers situés à proximité des gares de TGV peuvent devenir plus attractifs pour les acheteurs et les investisseurs immobiliers en raison de leur accessibilité améliorée et de leur potentiel de développement économique.
Néanmoins, l’implantation d’une gare TGV n’implique pas automatiquement un boom de l’immobilier. Il va dépendre de la stratégie urbaine et économique mise en place autour de ce nouveau pôle. Reims en est un bon exemple. Depuis l’ouverture de la ligne, la ville a vu l’installation de plus de 300 entreprises et de plusieurs campus de grandes écoles. Lille, Nantes et Bordeaux, ont également bénéficié de leur raccordement à la LGV.
Si les villes déjà reliées au TGV se sont bien valorisées, il reste de nombreuses opportunités restent à saisir le long des nouvelles lignes. Les prochains projets de LGV concerneront Toulouse, Perpignan et Montpellier.
Quels sont les prochains secteurs où investir ?
Les secteurs dans lesquels investir dans l’immobilier en France peuvent évidemment varier en fonction de divers facteurs tels que la localisation, les tendances du marché, et votre stratégie d’investissement. Mais voici quelques destinations qui devraient, selon nous, retenir votre attention d’investisseur attentif aux projets de rénovation.
Les aires urbaines des grandes villes : Toutes les grandes villes de France ont lancé des projets d’extension de leurs réseaux de transports publics. Tram, bus, ou même RER, ces nouvelles lignes ouvrent des perspectives d’opportunités. C’est le cas à Bordeaux : Cenon, Pessac, Bruges ou Mérignac seront bientôt directement connectés au centre-ville via un réseau unique. A Metz, la future ligne METTIS C reliera bientôt le centre de Marly au centre de Metz, en passant par Montigny-lès-Metz. On ne peut pas omettre de parler du Grand-Paris, dont les 8 nouvelles lignes du Grand Paris Express sont en train de redessiner le marché immobilier de l’Île de France.
Les biens rénovés ou à rénover : La législation environnementale en vigueur et son calendrier des interdictions de mise en location ont bousculé le marché immobilier ces dernières années. Un nombre plus important de biens mal classés se sont retrouvés sur le marché, poussant les prix à la baisse. De la même manière, les politiques de lutte contre l’étalement urbain ont limité le foncier disponible. Les projets de densification urbaine (surélévation, construction de petits collectifs) sont également à regarder de près pour investir sur des emplacements recherchés. Même si le coût des rénovations a sensiblement augmenté en raison de l’inflation, de bonnes affaires restent à faire. Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer de travaux, nous sélectionnons régulièrement des produits clés en main, entièrement remis aux dernières normes. L’écoquartier de La Cartoucherie à Toulouse en est un bon exemple. Situé à seulement 5 minutes de l’hypercentre toulousain en voiture, il mêlera 2 hectares d’espaces naturels à des projets de construction neufs aux finalités mixtes (7000 m2 de commerces, 15 000 m2 de services publics, 3500 logements, 78 000 m2 de bureaux).
Les biens convertis : Le Sénat a adopté en mai 2024 un texte de loi visant à faciliter la conversion de bureaux en locaux d’habitation (via des dérogations au PLU). Dans un contexte où le télétravail prend de l’ampleur et où le manque de logements est de plus en plus criant, transformer des espaces de travail en lieux de vie prend tout son sens. La proposition de Loi mentionne qu’il existerait 5 millions de mètres carrés de bureaux vacants en Île-de-France représentant potentiellement 70 000 logements nouveaux. Selon une étude de la CBRE, ce sont les régions les plus attractives qui sont concernées par ces projets. L’Ile-de-France, représente 20% du nombre et du volume de m2 convertis, suivie de très près par la région Auvergne-Rhône-Alpes, Hauts-de-France et PACA.
En résumé, les grands projets urbains peuvent jouer un rôle important dans la détermination des prix immobiliers en stimulant la demande, en transformant les quartiers et en influençant les attentes des investisseurs et des acheteurs. Suivre le marché, pour s’y positionner de façon anticipée, peut s’avérer une stratégie payante quand on cherche à se constituer un patrimoine. PATIMOLINK vous aide à repérer les opportunités dans un marché immobilier en constante évolution.
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