Pour qui n’aurait pas mis les pieds à Bordeaux depuis 10 ans, la surprise serait grande. La ville s’est métamorphosée par bien des aspects : le tramway, le réaménagement des quais, le développement de la rive droite, la rénovation en cours du quartier de la gare Saint Jean (projet Euratlantique) et la réhabilitation du quartier des Bassins à flot. C’est sur ce dernier projet emblématique que nous souhaitions revenir.
Comme bien des grands programmes récents de rénovation urbaine, il a tout d’abord été mal accueilli par les habitants. Ils le trouvaient trop moderne, peu respectueux de l’architecture traditionnelle de Bacalan. Il a pourtant dynamisé toute la ville. Aujourd’hui très animé, le quartier des Bassins à flot est devenu un lieu de vie très apprécié des Bordelais. Il attire aussi bien les touristes que les locaux à la recherche d’un logement. Comment ce projet de rénovation a-t-il bousculé le marché immobilier du centre de Bordeaux ? Quels seront les prochains quartiers à se métamorphoser et à suivre pour investir ? Patrimolink vous invite à Bordeaux, à la visite de Bacalan.
Bordeaux, une ville historiquement portuaire ?
Bordeaux, surnommé le Port de la Lune, est riche de son histoire portuaire et industrielle. L’essor de la ville s’est historiquement axé autour du fleuve de la Garonne avec, en premier lieu, un port correspondant à l’actuel centre-ville. Puis, le développement s’est poursuivi par les Bassins à flot, inaugurés en 1879. Cette étape marquera l’âge d’or de ce quartier de Bordeaux où les activités portuaires et industrielles rythmeront la vie de Bacalan jusqu’à la Seconde Guerre Mondiale.
Après la guerre, le quartier perdra peu à peu de son dynamisme, au fur et à mesure que ses industries fermeront. Très résidentiels et délaissés par les commerces, Bacalan, et plus particulièrement les Bassins à flot, sont devenus une zone mal aimée de la ville. Bordeaux a retrouvé un nouveau centre autour de « Bordeaux Pierre », Grand Parc, Jardin Public et les Chartrons.
Bordeaux, une ville attractive à la démographie dynamique
Selon les chiffres de l’INSEE, la part de la population française vivant dans les villes augmente d’année en année, surtout dans les grandes agglomérations. La ville de Bordeaux ne fait pas exception. La mairie affiche une croissance de 5,3% entre 2011 et 2016 et table sur environ un million d’habitants (975 000) dans la métropole d’ici 2030.
France hors Mayotte, limites territoriales communales en vigueur au 1er janvier 2019.
Avec l’extension de Bordeaux Métropole, la construction de la ligne grande vitesse qui relie Paris en deux heures, la ville devient de plus en plus attractive dans le marché immobilier. En 10 ans, le prix de l’immobilier a été multiplié par deux. Malgré la montée des prix, la demande en logement reste forte avec un nombre croissant d’étudiants et un solide bassin d’emploi.
La rénovation de quartiers centraux de la ville devient donc essentielle pour accueillir cette population grandissante. C’est le choix gagnant qu’a fait la Métropole avec le projet des Bassins à flot.
Le projet des Bassins à flot, un projet de rénovation urbaine au cœur de la ville
Quelles ont été les raisons qui ont poussé la Métropole de Bordeaux à réhabiliter ce quartier peu fréquenté au début des années 2000 : redynamiser et réhabiliter l’espace, tout en mettant en valeur son passé historique et sa forte identité.
Les Bassins à flot offrait un fort potentiel. Limitrophe du quartier des Chartrons, il est très proche du centre-ville. La ligne de tramway B permet de relier les Bassins à flot aux Quinconces en 5 arrêts, soit 10 mn pour être au plein centre-ville de Bordeaux.
Les Bordelais ne s’y sont pas trompé. Si l’annonce du projet les avait laissés incrédules, ils ont vite adopté ce nouveau lieu de vie.
Les Bassins à Flot, un nouveau lieu de mixité très attractif
Bordeaux est la préfecture et le centre économique de la Nouvelle Aquitaine. Sa position géographique en fait une adresse de choix pour beaucoup d’entreprises qui souhaitent s’implanter dans le Sud-Ouest. L’aspect économique de la réhabilitation était donc un pilier important. Les Bassins à flot a d’ailleurs très bien joué ce rôle car le quartier accueille de très nombreuses entreprises : le siège social de Betclic ou les sièges régionaux d’IBM, Foncia, Crédit Agricole Aquitaine et des entreprises comme Ubisoft ou Cdiscount (pour n’en citer que quelques-unes). Sur l’objectif de 6000 emplois en 2025 fixé par la municipalité, 4000 ont déjà été créés.
Les Bassins à flot s’est imposé comme un pôle touristique grâce à la Cité du Vin et le Pont Chaban Delmas, deux édifices aux architectures contemporaines fortes. De grands noms de l’hôtellerie comme Radisson ou Marriott y ont ouvert des établissements. L’un s’est installé dans des anciens silos à grains, une jolie réhabilitation de vestiges industriels. De nombreux commerces de proximité ont vu le jour dans le quartier. Les halles de Bacalan sont devenues un lieu incontournable de la gastronomie bordelaise.
Le développement économique et touristique est important, mais le cœur de la rénovation s’adresse avant tout aux riverains. Avec le port de plaisance, l’extension des zones piétonnes, l’établissement de bars et de restaurants, la multiplication des lieux de culture (Les Vivres de l’Art, le Garage Moderne, les Bassins de Lumière), cette partie de Bordeaux est devenue un lieu de promenade et de sorties incontournable.
Pôle économique, touristique, culturel et de loisir, les Bassins à flot est devenu un lieu incontournable de la vie bordelaise.
Un marché immobilier stimulé
Au début des années 2000, le campus des Chartrons était embryonnaire. Il s’est fortement développé et compte une trentaine d’écoles supérieures qui s’y sont implantées pour se localiser de plus en plus vers les Bassins à flot. Le quartier des Chartrons, très prisé des Bordelais et des nouveaux arrivants venant de la capitale, affiche des prix immobiliers très élevés qui ne permettent plus aux étudiants de s’y loger. Tout naturellement, les étudiants se sont tournés vers les Bassins à flot, où les premières résidences étudiantes livrées ont été prises d’assaut. De nombreux projets neufs ont ainsi vu le jour que ce soient des résidences classiques, des résidences étudiantes, seniors, ou encore des bureaux. Aujourd’hui, ces projets arrivent à la livraison et on constate qu’il n’y a aucune vacance locative.
Bordeaux connaît une faible vacance locative. Dans cette perspective, la rive droite devient la prochaine zone à surveiller. Les investisseurs immobiliers devraient continuer de connaître de beaux jours en pariant sur la capitale girondine.
En effet, les demandes de logements mais surtout de bureaux sont plus importantes que ce que le quartier peut absorber. La ville a encore besoin de se développer. C’est donc de l’autre côté de la Garonne que les entreprises, tout comme les résidents, éliront prochainement domicile. On peut notamment citer les quartiers de Bastide Niel et Brazza, reliés par le tramway. De nombreux projets immobiliers sont en période de commercialisation et ces quartiers devraient suivre l’exemple du succès des Bassin à flot.
L’hexagone pâtit d’une pénurie de logements chronique. Les équipes d’urbanistes qui pensent la ville à l’horizon des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et des Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) en sont plus que conscients. Ce genre de projets de rénovation urbaine, qui combine réhabilitation de l’ancien ou verticalisation d’un bâti neuf, sont l’avenir de nos métropoles. L’exemple des Bassins à flot montre que c’est une stratégie gagnante pour l’attractivité d’une ville.
D’une frontière urbaine à un lieu de vie attractif, la rénovation des Bassins à flot est une réussite. Les projets neufs ont structuré l’image de ce quartier en s’harmonisant avec l’existant. Le quartier a développé un supplément d’âme qui fait la fierté des habitants et des équipes qui ont mené le programme. Les investisseurs d’hier sont aujourd’hui ravis de leur appartement livré dans un quartier où la demande est forte. Bordeaux continue sa mue. Se positionner dès aujourd’hui sur ces nouveaux secteurs, en amont de leur redéveloppement, peut être une stratégie d’investissement pertinente.
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Crédits photos : Bordeaux Métropole.
