2024 s’annonce comme une année intéressante pour le marché immobilier. Entre les nouvelles restrictions pour les « passoires énergétiques », les difficultés de la construction neuve et l’inflation des taux : le marché immobilier a connu une contraction en 2023. Il montre aujourd’hui des signes plus qu’encourageants de reprise, et selon l’adage : « il faut acheter au son du canon, vendre au son du clairon ». Les périodes de turbulence créent de belles opportunités qu’il faut dénicher.
Dans ce contexte, bien préparer son investissement immobilier est encore plus important : comment repérer ces opportunités ? Comment aborder la vente pour obtenir le meilleur deal ? PATRIMOLINK vous partage son éclairage.
Comment se présente le marché immobilier français en 2024 ?
Notre article Immobilier en France 2023 : bilan, analyse et perspectives 2024 aborde le sujet plus en détail, mais ce qu’il faut retenir c’est que le marché français s’est très bien maintenu au travers des turpitudes de 2023.
L’économie française a connu une augmentation de l’inflation ainsi qu’un notable ralentissement global d’activité, qui a impacté le secteur immobilier. Toutefois, ce dernier a démontré sa résilience avec un volume de ventes substantiel. Il se rapproche des niveaux enregistrés en 2018 (965 000 ventes), considérés à l’époque comme très positifs par les Notaires, avant d’atteindre des sommets au cours des trois années suivantes.
Les facteurs qui ont impacté le marché immobilier en 2023 lui sont, pour la plupart, extérieurs. Cette dynamique peut être interprétée comme un retour à une situation de marché plus « normale » et stable.
Pourquoi le marché immobilier français reste dynamique ?
Il s’est maintenu grâce à des fondements solides. La demande locative est en forte augmentation, poussée par une démographie positive, l’allongement de la durée de vie et la hausse du nombre de séparations et des besoins en logements des familles monoparentales. La population globale continue à augmenter, ainsi que le nombre de ménages (dont la taille se réduit). C’est une tendance forte et pérenne, comme le montrent les projections de l’Insee (voir graphique).
Face à cette demande croissante, l’offre stagne. Le secteur du neuf peine à fournir suffisamment de nouveaux projets : il est contraint par la restriction du foncier disponible (politique de lutte contre l’étalement urbain, Zéro Artificialisation Nette), la hausse des prix des matériaux et les pénuries (main d’œuvre et matériaux). Il faut ajouter que les difficultés d’accès au prêt immobilier pour les primo-accédants allongent les périodes de location, et ralentit la rotation des logements anciens.
Les prix immobiliers vont-ils baisser en 2024 ?
La perte de pouvoir d’achat et des difficultés d’accès au crédit immobilier ont réduit le nombre de candidats acheteurs. Avec une demande en baisse, une inflexion des prix est attendue par tous les acteurs du secteur. Elle est encore timide en ce début d’année, mais pourrait s’accélérer au fil des mois. Les vendeurs hésitent encore à revoir leurs exigences. Habitués à des prises de valeur continues, ils espèrent une reprise du marché avec l’amélioration des conditions d’emprunt.
Les chiffres des Notaires de France sont assez révélateurs. A la fin de 2023, les prix des logements anciens en France métropolitaine diminuent de -1,8 % sur un an (1,6% pour les maisons et 2% pour les appartements). Pour février 2024, ils anticipent 4,2% de baisse en Ile de France et 3% en province.
Ces moyennes sont à prendre avec précaution car elles sont calculées tous biens confondus. Les dévaluations sont inégales selon les régions de France. Au début de 2024, les prix augmentent encore au Havre et à Nice, mais baissent à Angers et Nantes par exemple.
Comment identifier les opportunités d’investissement de 2024 ?
Les opportunités de 2024 sont liées au ralentissement global du marché. Il affecte surtout les biens avec défaut, notamment ceux mal notés lors de leur DPE (Diagnostic de Performance Energétique), dont la « valeur verte » est affectée (voir carte ci-dessous). Le calendrier des interdictions de mises en location pour les biens trop énergivores se resserre autour des étiquettes F et G. Les propriétaires qui ne souhaitent ou ne peuvent pas y faire de travaux se pressent de les vendre, et sont parfois enclins à négocier.
Les chiffres agences françaises le montrent : plus 74 % de biens mal notés à Rennes, 72 % à Paris, 70 % à Nantes, 66 % au Havre, 56 % à Argenteuil, 43 % à Toulouse et Lyon, 41 % à Lille. Avec un tel afflux, la pression est mise sur les prix.
Il faut ajouter que la valeur des « passoires » baisse moins dans les zones très tendues, mais leur tendance est aussi à la réduction. Ce sont des logements souvent très bien situés, avec des caractéristiques intéressantes (espace extérieur, architecture remarquable), qui en font des placements pertinents.
Comment saisir ces opportunités ?
Il faut rappeler que les travaux de rénovation énergétique sont souvent lourds et techniques, surtout si on investit depuis l’étranger. Gérer un chantier sans être sur place peut vite relever du casse-tête, et du gouffre financier (voir estimations ci-dessous).
Mieux vaut se faire accompagner de professionnels sachant repérer les biens vraiment intéressants, et sachant gérer ce type de chantier. Toutes les « passoires » ne se valent pas, en termes d’état général, de conditions de la copropriété (très importante également) et de potentiel locatif. Une connaissance fine des métiers de la construction, mais aussi du marché immobilier local, est indispensable.
Leurs prestations concernent souvent l’intégralité de l’immeuble qu’ils remettent à neuf : isolation, ventilation, système de chauffage collectif. Les plans des logements sont revus pour les adapter aux usages actuels et optimiser leur potentiel locatif. Une offre tout en un qui simplifie l’investissement dans ce type de biens, et garantit une location sereine en fin de chantier.
Pour bien négocier son investissement immobilier en 2024, il faut comprendre la dynamique du marché. Elle est clairement en faveur de l’acquéreur qui se trouve face à de nouvelles opportunités. Savoir les repérer, anticiper les travaux, ne s’improvise pas. Faire appel à des professionnels du secteur permet d’envisager sereinement cette stratégie d’investissement.
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