Investir sans être marié peut se faire rapidement et sans grandes difficultés. Bon nombre de couples non mariés, pacsés ou concubins, réalisent ensemble l’acquisition d’un appartement ou d’une maison… Néanmoins, il convient de bien mesurerl’importance de cet acte dont les modalités peuvent entrainer de nombreuses conséquences juridiques. Ainsi, pour faire face aux aléas de la vie (séparation, décès…), des précautions sont donc à prévoir…
Article publié le 22 Mai 2018
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Investir dans l’immobilier en union libre
Il est désormais tout à fait possible d’acheter un bien immobilier ou même d’obtenir un prêt immobilier à deux. Il existe 2 solutions d’emprunt adaptées à ce type de situation conjugale : le Co-emprunt ou l’emprunt séparé. Les banques n’étant pas réticentes à ce genre de prêt immobilier, c’est plutôt d’un point de vue juridique que les choses se compliquent. Au regard de la Loi, les co-acquéreurs, n’ayant aucun statut défini, sont perçus comme deux étrangers, et le « couple » comme juridiquement inexistant.
Qui est propriétaire?
Le couple est propriétaire à deux sous le régime de l’indivision. Il doit se mettre d’accord sur les pourcentages de chacun avant d’acheter. En effet, il n’est pas obligatoire d’acheter à 50/50 mais, à défaut d’indication contraire dans l’acte d’acquisition, les partenaires pacsés ou les concubins possèdent le bien à parts égales. Les proportions choisies doivent correspondre à la participation financière réelle de chacun, c’est-à-dire à son apport personnel et/ou à sa contribution au remboursement des prêts.
Prévoir des proportions d’acquisition qui ne correspondent pas au financement réel, exposerait le couple à des risques. Ainsi, des conflits pourraient naitre sur l’avantage accordé, que ce soit au sein du couple en cas de séparation ou avec les héritiers en cas de décès. Les quotes-parts déterminées figurent dans l’acte d’acquisition et sont intangibles.
Quelles sont les conséquences de l’achat à deux ?
Le bien immobilier est en indivision. Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation se répartissent en fonction des proportions de l’acquisition. Les décisions importantes (la vente, par exemple) doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord, les partenaires ou les concubins peuvent avoir recours au juge.
Que se passe t-il en cas de séparation ?
Si le couple se sépare, l’un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l’autre et l’indivision cesse. L’acquéreur doit pouvoir financer totalement l’achat (prêt restant dû et rachat de la part de l’autre) sans que l’autre ne soit plus solidaire du remboursement du prêt. Si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des pourcentages de propriété de chacun, tels qu’ils figurent dans l’acte d’achat. Si rien n’avait été prévu, le prix est partagé par moitié. Lorsque les concubins ne peuvent se mettre d’accord, c’est le juge qui procédera au partage du bien. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (Art.815 du code civil). En pratique, le bien est souvent vendu et les concubins récupèrent leur quote-part sur le prix de vente.
Que se passe t-il au décès d’un des partenaires ou concubins ?
Le droit à hériter
Le survivant ne détient pas de droits automatiques sur la part du défunt ; pour y prétendre, il doit être bénéficiaire d’un testament établi du vivant de celui-ci. À défaut de testament, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. Pour conserver l’intégralité du bien, il devra acheter leurs parts.
Le droit d’occupation
À la différence du concubin, le partenaire pacsé survivant bénéficie d’un droit d’usage temporaire d’un an sur le logement constituant son habitation principale au moment du décès et sur le mobilier le garnissant (Art.763 et 515-6 du code civil). Ce bien doit appartenir soit aux deux partenaires, soit au seul défunt totalement ou partiellement. Cette jouissance est gratuite. Au-delà de ce délai, le partenaire pacsé doit quitter le logement.
Les solutions possibles pour améliorer la situation du survivant
Le pacte de préférence
Il peut être stipulé au profit d’un indivisaire. L’intérêt est d’accorder au survivant, un droit prioritaire d’achat en cas de vente du bien.
Le testament
Le partenaire pacsé ou le concubin survivant n’a de droits sur la part du défunt que si ce dernier a fait un testament en sa faveur. Le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession. Le legs ne doit jamais porter atteinte aux droits légaux des enfants sur la succession.
La clause de Tontine : Une solution pour les cas particuliers
La clause de tontine est une clause insérée dans l’acte de vente prévoyant qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Ainsi, après le décès d’un concubin, le survivant recouvre l’intégralité de la propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l’acquisition du bien. Ce dernier est très protégé au détriment des héritiers du défunt. En cas de mésentente entre les concubins, le risque de blocage est important. Contrairement à l’indivision où il est toujours possible de provoquer le partage devant le juge, seul un accord des parties peut remettre en cause le pacte tontinier. À défaut d’accord, il faut attendre le décès d’un concubin pour débloquer la situation.
Une SCI, pour quoi faire ?
Le bien immobilier appartient à la société civile immobilière et non directement aux associés. En pratique, elle est constituée pour gérer le bien à la majorité des associés (clause à prévoir dans les statuts). Son principal intérêt est d’éviter les difficultés liées à la règle de l’unanimité notamment lors de la revente d’un bien indivis. Mais, créer une SCI est contraignant et coûteux (rédiger des statuts, tenir des assemblées…). De plus, en fonction de la manière dont vous louerez votre bien (nu ou meublé), cette entité peut fiscalement être pénalisante.
A noter : Sans aménagement, les concubins sont considérés au regarde de la loi comme des étrangers et une fiscalité défavorable leur est applicable en cas de donation ou succession (taxation à 60%). Sur ce point, il est aussi possible de réduire ces droits de succession très élevés, en mettant en place ce que l’on appelle un démembrement croisé, assurant la jouissance du bien au concubin restant. Ainsi chaque concubin acquiert 50% de la nue-propriété et 50% de l’usufruit.
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